Наследникам станет проще: жильё больше не рискует уйти из-за долгов в этих случаях

Можно ли превратить нормальную квартиру в "коммуналку" одним росчерком пера — просто потому, что у одного из совладельцев долги? История из судебной практики показывает: не всё так однозначно. Когда кредиторы добились выставления на торги одной трети в квартире, где жили дочь и внук умершей должницы, казалось, исход предрешён. Но точку поставил Верховный суд — и она важна для тысяч семей. Об этом пишет Дзен-канал "Юридическая консультация".

Суть спора в двух словах

После смерти хозяйки унаследованные долги подтолкнули кредиторов к банкротству и продаже её доли — 1/3 квартиры — на открытых торгах. Оставшиеся сособственники (дочь и внук) оспорили продажу, ссылаясь на то, что для них это единственное жильё. Первая инстанция и апелляция отказали: у каждого вроде бы остаётся по одной трети, "значит, права не нарушены".

Верховный суд РФ отменил эти решения и объяснил: реализация доли в такой ситуации фактически превращает отдельную квартиру в коммунальную, ухудшая условия проживания и охрану жилища других совладельцев. Так поступать нельзя (Определение ВС РФ № 305-ЭС18-3299).

Что сказал Верховный суд — человеческим языком

Главная мысль проста: защита жилища — не абстракция. Если продажа доли единственного для семьи жилья ведёт к очевидному ущемлению прав остальных собственников и превращает нормальную квартиру в "коммуну" с посторонними, такое вмешательство недопустимо.

Иными словами, интересы кредиторов нельзя ставить выше права семьи на достойные условия проживания. Исключение — заложенная доля (ипотека): с ней правила другие, и ограничения защиты "единственного жилья" работают слабее.

Нормы, на которые стоит опираться

Единственное жильё традиционно находится под особой защитой: его нельзя обратить во взыскание в обычном исполнительном производстве (исключение — ипотека). Эта логика прослеживается и в делах о банкротстве граждан.
Продажа доли в квартире — не "безболезненная" мера: новый долевой собственник получает право вселения/пользования, что меняет сам способ жизни других владельцев. Это и есть тот риск "коммунализации", против которого выступил ВС.

Когда долю всё-таки могут продать

• Доля обременена ипотекой (заложена) — защита "единственного жилья" в таком случае не спасает.
• Нет подтверждения, что для остальных собственников квартира действительно единственная (например, есть иное пригодное жильё).
• Сособственники не заявили вовремя возражений и не представили доказательств ухудшения условий проживания (состав семьи, отсутствие альтернатив, учеба детей, статус единственного адреса регистрации и т. п.).

Как действовать, если узнали о торгах доли

• Фиксируйте "единственность": выписки из ЕГРН по всем членам семьи, справки о регистрации, отсутствие другого жилья, состав семьи, сведения о детях/инвалидах.
• Подавайте возражения в деле о банкротстве (или жалобу на действия финансового управляющего), ходатайствуйте о прекращении реализации доли именно на том основании, что продажа нарушит право на жилище и фактически "скоммунализирует" квартиру.

Предлагайте альтернативы:

• выкуп доли родственниками по независимой оценке.
• замена способа исполнения (например, рассрочка/мировое соглашение).
• указание на явную несоразмерность меры.

Следите за публикациями на ЕФРСБ и электронной площадке: все этапы продажи долей в банкротстве формально открыты; у сособственников есть возможность заявить позицию и/или участвовать в торгах.

Собирайте "бытовые" доказательства: метраж, фактическая скученность, режим пользования, невозможность раздела в натуре, планировка — всё, что показывает, как появление чужого долевого собственника разрушит нормальный быт семьи.

Важные нюансы и частые вопросы

А что с преимущественным правом покупки по ст. 250 ГК? При классической купле-продаже между физлицами у сособственников есть приоритет на выкуп доли.

В банкротстве продажа идёт через торги, и механизм преимущественного права работает иначе: ключ — вовремя заявить позицию и (при наличии средств) участвовать, а лучше — добиваться отказа от продажи доли в принципе, если это ведёт к утрате нормальных жилищных условий.

Если в квартире есть дети

Наличие несовершеннолетних, как правило, усиливает позицию семьи. Суд оценивает реальные последствия для ребёнка: ухудшение условий проживания, невозможность выдела, риски конфликта с посторонними собственниками.

Можно ли "спасти" долю деньгами

Да, нередко сособственники договариваются о выкупе долга либо заключают мировое соглашение с кредитором/управляющим. Это не обязанность, но рабочий вариант, если судья склоняется к реализации, а семья готова к компромиссу.

Мини-чек-лист документов в суд

• Выписки ЕГРН по всем взрослым членам семьи (подтвердить отсутствие иных жилых объектов).
• Справки о регистрации всех проживающих, состав семьи, сведения о доходах/социальном статусе.
• Доказательства "несовместимости" нового сособственника: планировка, метраж, доля-"мизер", невозможность реального раздела, режим использования помещений.
• Учебные/медицинские документы (если есть дети, инвалиды, пожилые).
• Заключение независимого оценщика о невозможности выдела доли в натуре без несоразмерного ущерба имуществу.

Пара практических фактов о торгах долями

• Реализация в банкротстве граждан проходит на электронных площадках, а план продажи публикуется в ЕФРСБ: можно и нужно мониторить.
• Часто после неудачного аукциона запускают публичное предложение со ступенчатым снижением цены. В таких условиях выкуп доли сособственниками иногда становится реальным компромиссом — лучше, чем "коммунализация".

Защита есть — важно ей воспользоваться

Решение Верховного суда даёт понятный ориентир: продажа доли в единственной для семьи квартире не должна разрушать право на нормальное жильё. Да, долги погашать надо. Но делать из частной квартиры "общежитие" за счёт остальных собственников — путь, который суд назвал недопустимым. Исключение — залоговые доли: здесь защита слабее, и стратегию нужно выстраивать отдельно.