Жильё во Вьетнаме оказалось с секретом: иностранцам открыты лишь два пути к покупке

Что сегодня привлекает инвесторов во Вьетнам? Не только экзотика и теплый климат, но и бурно развивающийся рынок недвижимости. За последние годы страна превратилась в одну из самых заметных точек притяжения капитала в Юго-Восточной Азии. Стабильная экономика, рост строительного сектора и государственные гарантии для покупателей делают рынок интересным для тех, кто ищет долгосрочные вложения. Но чтобы не попасть впросак, нужно хорошо понимать особенности законодательства и ограничения для иностранцев. Об этом пишет Дзен-канал "Квартира в Москве".

Право собственности и ограничения

Во Вьетнаме иностранцам доступна покупка недвижимости, но только с рядом условий:

• приобретать можно лишь квартиры и ограниченное число частных домов;
• в одном жилом комплексе иностранцам разрешено владеть не более 30% квартир;
• в районах, где больше 250 домов, допускается покупка не более 10% объектов.

Важно различать жилую и туристическую недвижимость. В первом случае речь идёт о праве собственности сроком на 50 лет с возможностью продления (стоимость продления — всего 0,5% от цены объекта). Туристические апартаменты же оформляются как аренда на срок до 70 лет без права собственности.

Интересный факт: Вьетнам — единственная страна в регионе, где законодательно закреплено обязательное страхование строительства, то есть деньги инвестора защищены.

Первичный рынок: безопаснее и выгоднее

Для иностранцев самым надёжным считается приобретение недвижимости напрямую у застройщика. Этот вариант обеспечивает прозрачность и минимизирует риски.

Что важно учитывать:

• личное присутствие обязательно при подписании договора купли-продажи, но предварительное бронирование можно оформить удалённо;
• чистовая отделка включена почти во все новые квартиры — сантехника, кухонный гарнитур, встроенные шкафы;
• лимит на оплату: до передачи ключей застройщик не имеет права получить больше 70% стоимости;
• рассрочка без процентов во время строительства;
• иностранная квота: иногда застройщики добавляют 3-10% к цене для иностранцев (например, в Хошимине в проекте Eaton Park).

Квартиры в квоте для иностранцев хорошо продаются на вторичном рынке: их могут покупать как граждане Вьетнама, так и иностранцы. Однако перед сделкой обязательно проверяйте документы — лицензию на строительство, страховку и разрешение на продажу иностранцам.

Вторичный рынок: больше нюансов

Покупка квартиры "с рук" возможна, но с ограничениями. Иностранец может приобрести недвижимость только у другого иностранца или напрямую у застройщика. Сделки с гражданами Вьетнама почти исключены.

Основные моменты:

• все сделки заверяются нотариусом (стоимость — от $100 до $300);
• личное присутствие иностранца обязательно;
• комиссия агенту оплачивается продавцом и составляет 1-2%;
• удалённое оформление возможно только для продавца через доверенность.

На вторичном рынке цена обычно ниже, но иностранцам доступен ограниченный выбор.

Сколько стоит обустроить квартиру

Большинство объектов передаются с чистовой отделкой, но без мебели.

• на меблировку двухкомнатной квартиры стоит заложить $10,000-15,000;
• в курортных проектах популярны готовые мебельные пакеты (чаще дороже рынка);
• в крупных городах жильё часто сдают без мебели, снижая стартовые расходы;
• аренда мебели обойдётся в $50-100 в месяц — вариант для тех, кто не готов к большим вложениям сразу.

Управление недвижимостью

Правильное управление напрямую влияет на доходность. Во Вьетнаме в каждом жилом комплексе работает управляющая компания, которая отвечает за безопасность и содержание территории.

Есть два варианта сдачи жилья:

• курортные проекты — здесь часто работают гостиничные бренды, управляющие арендой;
• городские квартиры — собственник может сдавать жильё сам или через агентство.

Оптимально — доверить управление профессионалам: это снижает риски и экономит время.

Налоги и расходы

При покупке:

• НДС на новостройки — 10%;
• взнос в фонд ремонта — 2% единовременно;
• налог на регистрацию — 0,5%.

При продаже или сдаче в аренду:

• налог на доход от аренды — 10% (5% подоходный + 5% НДС);
• налог на продажу — 2%.

Коммунальные услуги составляют в среднем $50-100 в месяц.

Почему сами вьетнамцы не спешат покупать

Логичный вопрос: если рынок так привлекателен, почему местные жители не покупают активнее? В 2023 году страна пережила кризис из-за проблем застройщиков с облигациями и ужесточения банковской политики. В Ханое продажи квартир тогда упали на 58%, в Хошимине — на 71%. Но уже в конце 2024 года рынок ожил: продажи в крупнейших городах выросли на 50-80%, а стоимость первичного жилья достигла $3,672 за м².

В 2025 году ожидается новый цикл роста — в продажу выйдет более 10 тысяч объектов.

Стоит ли инвестировать

Недвижимость во Вьетнаме может стать хорошей инвестицией, но требует тщательной подготовки. Это, скорее, инструмент для приумножения капитала, чем вариант для переезда. Успех сделки зависит от грамотной проверки документов, выбора застройщика и понимания налоговых обязательств.