Фундамент вместо замка: на что обратить внимание при сделке с недостроем

Продажа и покупка дома, который не достроили, — это вполне обычная история на рынке недвижимости. Однако такие сделки имеют свою специфику, и подходить к ним нужно с особой внимательностью. И для продавца, и для покупателя здесь кроются свои плюсы и минусы, которые важно понимать, чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами.

В чём привлекательность недостроя

Объявления о продаже участков с фундаментом или коробкой будущего дома встречаются сплошь и рядом. Их главный козырь — цена. Она заметно ниже, чем у готовых объектов в том же районе. Для покупателя это шанс сэкономить, вложив потом свои силы и средства в завершение строительства. Для продавца — возможность прекратить бесконечные траты на затянувшийся проект и вернуть хотя бы часть денег.

Проблема часто заключается в том, что стороны по-разному смотрят на стоимость. Покупатель, опасаясь скрытых проблем и будущих расходов, хочет сбить цену. Продавец же, вспоминая, сколько уже вложено, стремится её завысить. Найти компромисс бывает непросто.

Нужно ли регистрировать объект

По закону, любой объект недвижимости должен быть зарегистрирован. Но с недостроем есть нюанс. Если строительство завершено менее чем на 50-70%, БТИ может отказать в выдаче кадастрового паспорта. А без него и регистрация невозможна.

В такой ситуации участок продается просто как земля. Покупатель оформляет его в собственность, а потом уже самостоятельно достраивает дом и регистрирует готовый объект. Это легально, но создает определенные риски для обеих сторон.

Как обезопасить сделку

Главная опасность при покупке незарегистрированного недостроя — возможность оспаривания сделки. К примеру, если продавец получил участок по наследству, а позже объявится другой наследник. Если в договоре купли-продажи не фигурирует сам недострой, покупатель может лишиться и денег, и прав на постройку.

Наличие кадастрового паспорта и выписки из ЕГРН на объект делает сделку абсолютно прозрачной. Это не только защищает покупателя, но и повышает привлекательность лота для продавца, так как серьезный покупатель предпочтет минимизировать риски.

Что нужно для оформления

Чтобы зарегистрировать недострой, потребуется собрать пакет документов:

• заявление установленной формы;
• паспорт заявителя;
• правоустанавливающие документы на землю (выписка из ЕГРН);
• разрешение на строительство;
• проектная документация на объект.

Разрешение на строительство — отдельная задача. Для его получения нужен градостроительный план участка и проект будущего дома. После этого БТИ выдаст кадастровый паспорт с пометкой "объект незавершенного строительства". С ним уже можно обращаться в Росреестр для регистрации права.

Как продать недострой быстрее

Чтобы привлечь покупателей, важно сделать ваше предложение максимально выигрышным. Вот несколько шагов:

1. Соберите все документы. Полный пакет (права на землю, кадастровые паспорта, проект, разрешение на строительство) — это мощное конкурентное преимущество. Он говорит о вашей серьезности и снижает риски для покупателя.
2. Назначьте адекватную цену. Ориентируйтесь не на сумму вложений, а на текущую рыночную ситуацию. Изучите аналогичные предложения в вашем районе. Часто цена оказывается ниже потраченного, и к этому нужно быть готовым.
3. Приведите участок в порядок. Уберите мусор, аккуратно сложите стройматериалы, разровняйте землю. Небольшие усилия по благоустройству помогут создать положительное впечатление.

Честность — лучшая политика. Не скрывайте от потенциальных покупателей недостатки. Они все равно всплывут later, и сделка сорвется на финише. Открытость, наоборот, вызовет доверие.

На что смотреть покупателю

Для покупателя такая сделка — всегда риск. Поэтому проверка обязательна.

Внимательно изучите все документы продавца. Убедитесь, что данные в паспорте и правоустанавливающих документах совпадают. Обязательно запросите свежую выписку из ЕГРН, чтобы проверить отсутствие обременений (арестов, залогов).

Если каких-то бумаг не хватает (например, разрешения на строительство), оцените, готовы ли вы заниматься их оформлением и нести связанные с этим расходы.

Если с документами все в порядке, пригласите для осмотра строителя или инженера. Он оценит качество уже выполненных работ и выявит скрытые дефекты, которые не заметит непрофессионал.