Неожиданный собственник: как арендовать квартиру у несовершеннолетнего

Арендовать квартиру у взрослого человека — стандартная и понятная процедура. Но что делать, если собственником жилья оказывается ребёнок? Многих это смущает и настораживает. Давайте разберёмся, как всё устроено на самом деле, какие подводные камни существуют и как арендатору обезопасить себя от неожиданных проблем.

Может ли подросток сдать свою квартиру

Права детей и их возможность распоряжаться имуществом жёстко регламентированы Гражданским кодексом. Здесь всё упирается в возраст.

• Ребёнок в возрасте от 6 до 13 лет не может самостоятельно подписывать какие-либо документы. Всё за него делают родители, усыновители или опекуны. Именно они выступают стороной в договоре аренды, а не сам несовершеннолетний.
• Подростки от 14 до 17 лет уже имеют право подписывать договор сами. Однако без письменного, нотариально заверенного согласия своих законных представителей эта сделка будет считаться недействительной.

В обоих случаях государство считает детей лишь частично дееспособными. Это означает, что они не могут в полной мере нести ответственность по таким серьёзным сделкам.

Когда несовершеннолетний становится полностью дееспособным

Из любого правила есть исключения. Подростка могут признать полностью дееспособным (эмансипированным) до наступления 18 лет. Это даёт ему право самостоятельно сдавать жильё без оглядки на родителей. Оснований для эмансипации два: вступление в брак (разрешается с 16 лет) или официальная трудовая/предпринимательская деятельность. Решение о признании дееспособным принимают органы опеки (с согласия родителей) или суд (если согласия нет).

Как органы опеки контролируют процесс

Даже если у ребёнка есть согласие родителей, для законной сдачи квартиры необходимо получить официальное разрешение от органов опеки и попечительства. Это главный защитный механизм, который гарантирует, что права и интересы несовершеннолетнего собственника не будут ущемлены.

Для получения такого разрешения законным представителям нужно собрать внушительный пакет документов. В него обычно входят: заявление, паспорта, проект договора аренды, отчёт о рыночной стоимости аренды, выписки об отсутствии долгов по ЖКХ и документы, подтверждающие право собственности. Важный момент — открытие специального номинального счёта на имя ребёнка, куда и будут поступать все арендные платежи.

"Деньги, вырученные от сдачи жилья, зачисляются на специальный счёт ребёнка. Родители не могут просто так снять их и потратить по своему усмотрению", — пояснили в органах опеки.

Эти средства будут находиться там до его совершеннолетия. Родители могут распоряжаться этими деньгами только с повторного разрешения опеки и исключительно на нужды самого ребёнка: образование, лечение, отдых.

Какие риски несёт арендатор

Главная опасность для человека, который снимает такую квартиру, — внезапное расторжение договора. Если органы опеки descubrir, что квартира сдавалась без их ведома, они обязаны будут обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной. Суд почти всегда встаёт на сторону ребёнка.

Для арендатора это означает немедленное выселение и необходимость срочно искать новое жильё. Да, закон обязывает родителей компенсировать все убытки пострадавшей стороне, но процесс взыскания может затянуться на месяцы, а деньги к тому времени могут быть уже потрачены.

Как себя обезопасить

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, перед подписанием договора арендатору необходимо тщательно проверить документы. Запросите у второй стороны:

1. Актуальную выписку из ЕГРН, где чётко указан собственник.
2. Официальное разрешение на сдачу от органов опеки и попечительства.
3. Если собственнику от 14 до 17 лет — нотариальное согласие родителей на аренду.
4. Паспорта законных представителей и свидетельство о рождении ребёнка.
5. Если подросток эмансипирован — документ, подтверждающий его полную дееспособность (решение суда или опеки).

Наличие этих бумаг — единственная гарантия того, что сделка полностью законна и вам не придётся экстренно съезжать.

На что обратить внимание в договоре

Сам договор аренды ничем не отличается от стандартного. В нём должны быть чётко прописаны все условия: объект аренды, сроки, сумма платежей, права и обязанности сторон. Особое внимание уделите реквизитам того самого номинального счёта, куда вы будете переводить деньги. Для дополнительной безопасности добавьте в договор пункты об ответственности за нарушение условий и о сроке уведомления при расторжении.