Старая квартира превращается в ключ от новостройки: тренд, который нельзя игнорировать

Вы когда-нибудь видели, как одна и та же "квадратура" внезапно превращается в совершенно разные деньги? На рынке новостроек это норма — особенно, если подключается трейд-ин: бронь у застройщика, продажа "вторички" и быстрый переезд без головной боли. Но за удобство всегда есть правила игры — разберём их по-человечески и на примерах.

Что такое трейд-ин и почему он выстрелил

Трейд-ин в недвижимости — это когда вы бронируете квартиру в новостройке, спокойно продаёте свою "вторичку", а затем закрываете сделку на новую. В отдельных случаях девелопер готов выкупить старое жильё сам (с дисконтом), но в массовой практике речь о броне с параллельной продажей. Такая схема позволяет не "зависать" между сделками и не съезжать в аренду на промежуточный период.

С начала года доля трейд-ин на первичном рынке существенно прибавила: в Москве она выросла примерно с 8% до 18-19% в структуре сделок, отмечают профильные игроки. Это делает инструмент одним из ключевых драйверов продаж там, где высокие ставки тормозят классическую ипотеку, пишет "Российская газета".

Как это устроено на практике

• Бронь от застройщика. Вы выбираете квартиру, а девелопер фиксирует цену и "держит" её, пока вы продаёте свою. Срок брони у разных компаний разный: от нескольких месяцев до полугода — именно этого времени обычно достаточно, чтобы реализовать "вторичку" и зайти в ДДУ.
• Выкуп девелопером. Быстрее, но дороже: вы получаете деньги сразу, однако с заметным дисконтом к рынку — эта опция востребована, когда обновить условия нужно "вчера".
• Кому особенно заходит. По наблюдениям риелторов, чаще остальных трейд-ин выбирают собственники наследных квартир, семьи на этапе "расширения" и пары, ожидающие пополнения — когда важны сроки и предсказуемость.

"К выкупу жилья застройщиками потенциальные покупатели прибегают реже, так как подобная опция всегда подразумевает существенный дисконт… Доля таких покупателей невелика — около 15% среди всех оформляющих трейд-ин", — объясняет "РГ" управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.

По словам эксперта, в ответ на спрос девелоперы начали дольше держать бронь и даже предлагать формат "трейд-ин с проживанием", когда можно оставаться в старой квартире до ввода новостройки (иногда — до четырёх лет), не тратясь на аренду.

Зачем это нужно застройщикам

Просто: высокая ставка по рынку охлаждает ипотеку, а строительство нельзя "поставить на паузу". Трейд-ин и рассрочки закрывают разрыв между желанием купить и способностью финансировать сделку. Это важнее, чем кажется: предложение массовых новостроек в Москве за год заметно сократилось, и девелоперам надо ловить каждую сделку, предлагая гибкие форматы.

А что с рассрочками

Рассрочка от застройщика — не замена ипотеке, а временная опция: как правило, до ввода дома (1-2 года). Осенью 2024-го доля таких покупок подскакивала до ~35% в отдельных сегментах; к середине 2025-го по данным "Дом.РФ" на рынке в среднем — около 15% (по сумме средств в ДДУ, ещё не поступивших на эскроу). В ряде городов цифра держится ближе к 19%. Тренд очевиден: рассрочка остаётся "мягким" способом пережить дорогую ипотеку, но девелоперы постепенно сворачивают самые щедрые программы.

"Рассрочки, особенно беспроцентные, сейчас очень популярны, их доля на первичном рынке за два года выросла в четыре раза… Но девелоперы уже начали постепенно отказываться от этих программ", — говорит "РГ" основатель SIS Development Ярослав Гутнов.

Что может пойти не так

• Стоп-листы у девелопера. Старый фонд, ветхие дома и юридически сложные объекты часто не берут в трейд-ин: застройщику важна оборотистость и прогнозируемая перепродажа.
• Дисконт при срочном выкупе. Чем быстрее деньги — тем больше уступка.
• Разница в бюджете. Новостройка почти всегда дороже вашей "вторички" — недостающую сумму нужно добавить (собственные средства, ипотека, рассрочка).
• Сроки. Бронь — не бесконечна: важно заранее продумать стратегию продажи и цену выхода.

Кому трейд-ин особенно выгоден

• Тем, кто не готов "переезжать в аренду". Бронь даёт время продать спокойно.
• Семьям, которым срочно нужно больше метров. Переход "меньше → больше" проходит без кассового разрыва.
• Собственникам наследных квартир. Ликвидный актив превращается в новый комфортный метраж под ваши задачи.

Пара штрихов о рынке на закуску

• Трейд-ин закрепился в Москве на уровне ~18-19% сделок с новостройками — это заметный переток спроса к альтернативным схемам.
• На фоне высокой стоимости денег девелоперы шире используют рассрочку, но среднерыночные значения в 2025-м стабилизировались около 15-20% против всплеска 2024 года.
• Крупные квартиры становятся нишевее: в "старой" Москве предложение многокомнатных на первичке за год сократилось, а заметный прирост наблюдается в дорогих локациях и элитсегменте. То есть "много метров", скорее, переезжают в премиальные адреса.

Вывод

Трейд-ин — это не "фокус от застройщика", а рабочий инструмент, который сокращает путь от желания обновить жильё до ключей от новой квартиры. Схема особенно хороша, когда у вас есть ликвидная "вторичка", а времени и нервов на альтернативные цепочки — нет. Помните только три вещи: бронь конечна, выкуп дороже именно для вас (из-за дисконта), а разницу между старым и новым метражом нужно честно закрыть бюджетом.