Собственник в плену: как хозяин становится гостем в своей собственной квартире

Может ли собственник квартиры запретить кому-либо жить в его жилплощади? Казалось бы, что хозяин недвижимости вправе решать, кто будет проживать в его доме, а кто — нет. Однако в российском законодательстве существует ряд исключений, когда определённые категории граждан имеют право жить в квартире без согласия владельца. Давайте разберёмся, кто эти счастливчики и почему они могут оставаться в чужом жилье даже без разрешения собственника.

Кто может поселиться без согласия владельца

В первую очередь стоит отметить, что собственник действительно обладает правом распоряжаться своей недвижимостью: он может заселять в квартиру новых жильцов и выселять нежелательных. Но есть исключения, которые закреплены в законе.

Дети зарегистрированных жильцов

Согласно Постановлению Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713, если в квартире уже зарегистрирован человек, он может прописать там своих детей младше 14 лет без согласия собственника. Достаточно лишь уведомить владельца о появлении нового несовершеннолетнего жильца.

Однако если ребёнок старше 14 лет, потребуется разрешение хозяина. В случае отказа собственника, он может обратиться в суд, но законодательство, как правило, становится на сторону детей, особенно если родители проживают вместе с ними в этой квартире. Важно помнить, что если родители имеют временную регистрацию, то и дети могут быть зарегистрированы только на срок действия этой регистрации.

Отказавшиеся от приватизации жильцы

Есть категория лиц, которые имели право на приватизацию жилья вместе с нынешним владельцем, но по каким-то причинам не воспользовались этой возможностью. Закон даёт им право проживать в квартире пожизненно, даже если они перестанут быть членами одной семьи с собственником или временно переедут в другое место.

Это положение защищает права таких граждан, и их нельзя выселить без веских оснований.

Завещательный отказ

Интересный юридический механизм — завещательный отказ. Согласно статье 1137 Гражданского кодекса РФ, наследодатель может в своём завещании обязать наследников "терпеть" на жилплощади определённое лицо.

Это лицо получает право на временное или пожизненное проживание в квартире, которая входит в состав наследства. Человек, получивший такое право, обладает почти такими же полномочиями, как и собственник.

Особые случаи проживания

Дарители с пожизненным правом проживания

Иногда собственники передают квартиру в дар, то есть безвозмездно. При этом в договоре дарения может быть прописано, что даритель сохраняет за собой пожизненное право проживания в передаваемой квартире.

Такой пункт абсолютно законен и не подлежит оспариванию в суде новым владельцем.

Несколько собственников

Если жилое помещение принадлежит нескольким лицам, все они имеют равные права на проживание. Даже если у одного из собственников доля небольшая, он вправе жить в квартире наравне с остальными.

Однако существует понятие "незначительная доля". Если суд признает долю собственника незначительной, его могут лишить права проживания, а другим собственникам придётся выплатить компенсацию.

Интересный факт: Верховный суд разъяснил, что супруга каждого собственника может быть признана совладельцем квартиры, если жильё было приобретено в браке.

Наниматели жилья

Жильцы, проживающие по договору найма, имеют право оставаться в квартире до окончания срока договора, даже если собственник решит продать жильё. Новый владелец не сможет заселиться, пока договор аренды действует.

Жильцы кооперативных квартир

В случае с кооперативными квартирами, полученными по ордеру пайщика жилищно-строительного кооператива, право проживания имеют все, кто вписан в ордер. Обычно это члены семьи пайщика, включая бывших родственников.

Хотя в законе это не прописано явно, судебная практика защищает их право на пожизненное проживание, даже при отсутствии долевой собственности.

Получатели ренты

Договор ренты — это соглашение, по которому владелец квартиры передаёт жильё другому лицу в обмен на пожизненное содержание. Обычно такие сделки заключают пожилые одинокие люди.

Владелец сохраняет право жить в квартире до конца жизни, несмотря на передачу права собственности третьему лицу.

Что делать собственнику

Если в квартире зарегистрирован посторонний человек, ограничить его пребывание хозяин не сможет. Даже если владелец откажет в доступе, зарегистрированный гражданин вправе обратиться в службы, которые имеют право вскрывать двери, опираясь на факт регистрации в паспорте.

Это значит, что собственнику важно заранее знать, кто прописан в его жилье, и учитывать риски.

Список лиц, которые могут проживать в квартире без согласия собственника, довольно широк. Это значит, что никто не застрахован от ситуации, когда в его жилье появятся "внеплановые" жильцы.

Некоторые из них получают временное право проживания, другие — пожизненное. В большинстве случаев такие ситуации можно предусмотреть и урегулировать, но иногда они становятся настоящим сюрпризом для владельца.