Риски сделки с единственным жильем: как не остаться без квартиры и денег

Продажа собственной квартиры или дома, которыми вы владели менее установленного срока, обычно подразумевает уплату налога с дохода. Однако если это жильё было для вас единственным, правила меняются. Давайте разберёмся, в каких случаях можно избежать лишних выплат в бюджет.

Что считается единственным жильём

Таким признаётся объект, если на момент совершения сделки у вас в собственности не числится других квартир, домов, комнат или долей в них. Сюда же автоматически причисляется недвижимость, находящаяся в совместной собственности супругов. Например, если муж приобрёл квартиру в браке, то и его жена будет считаться её владельцем — если иное не оговорено в брачном договоре.

При этом владение дачей, апартаментами, гаражом или любыми другими нежилыми помещениями статус единственного жилья не отменяет. Важен именно тип объекта в ЕГРН: даже если ваш садовый дом полностью пригоден для жизни, но официально считается нежилым, он не помешает вам получить льготу при продаже квартиры.

"Право собственности определяется исключительно на основании сведений, внесённых в Единый государственный реестр недвижимости", — пояснила юрист.

Интересно, что закон даёт небольшой запас времени. Даже если вы уже купили новую квартиру, но продали старую в течение 90 дней с момента регистрации права, старая квартира всё ещё будет считаться единственным жильём.

Когда налог платить не придётся

Главное условие для освобождения от налога — срок владения. Если вы владели своей единственной квартирой более трёх лет, то при её продаже НДФЛ не возникает. Это особое условие, так как стандартный минимальный срок для безналоговой продажи составляет пять лет.

Если же трёх лет ещё не прошло, избежать налога можно в нескольких случаях:

• цена продажи равна или меньше цены покупки (но не менее 70% от кадастровой стоимости);
• продаётся квартира, полученная по программе реновации;
• продавцом выступает семья с двумя и более детьми (при соблюдении дополнительных условий).

Особенности для супругов

Здесь есть важный нюанс. Одна и та же квартира, находящаяся в совместной собственности, для одного супруга может быть единственным жильём, а для другого — нет. Всё зависит от истории владения иного имущества.

Налоговая будет учитывать:

1. Совместно нажитое в браке имущество.
2. Личное имущество, полученное до брака, в дар, по наследству или в порядке приватизации.

"Если у жены есть доля в доме, доставшаяся по наследству, то при продаже общей квартиры, купленной три года назад, она обязана уплатить налог со своей доли дохода. Для мужа, не имеющего другой собственности, эта сделка будет полностью освобождена от НДФЛ", — отметила налоговый консультант.

Как уменьшить налог, если он всё-таки есть

Если избежать обязательств не удалось, можно легально сократить сумму к уплате с помощью двух механизмов.

Первый — стандартный имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей. Он вычитается из суммы вашего дохода. Например, при продаже за 5 млн рублей налог вы заплатите только с 4 млн.

Второй способ — вычет "доходы минус расходы". Если вы сохранили все документы, подтверждающие затраты на покупку этой недвижимости (включая ипотечные проценты), то налогом будет облагаться только разница между суммой продажи и суммой первоначальных вложений. Если вы продали квартиру без прибыли, то и налог будет нулевым.

Право на продажу и связанные с этим риски

Продажа единственного жилья — это ваше законное право, независимо от причин: будь то переезд в другой город или покупка более просторного дома. Однако в такой сделке кроются серьёзные риски. Главный из них — остаться без крыши над головой и без денег, если цепочка покупки-продажи прервётся. Поэтому важно иметь чёткий и надёжный план, а лучше — временное жильё на период сделки.

Не забудьте и о юридических формальностях: после смены адреса жительства у вас есть ровно 7 дней, чтобы оформить постоянную регистрацию по новому месту жительства.