Список на нуле: квартиры до 5 миллионов исчезают даже в регионах

Когда последний раз вы видели в продаже квартиру за 5 миллионов рублей? Скорее всего, это было давно — и не в Москве. В первом квартале 2025 года на всю столицу осталось всего 5,5% сделок с таким жильём. А на рынок всё активнее выходят дорогие лоты, которые только за год подорожали на 75%. Что происходит с российской "вторичкой" и почему шанс купить квартиру по доступной цене стремительно тает?

Недвижимость дорожает, а доступное жильё уходит с радаров

В России стремительно сокращается доля сделок с квартирами стоимостью до 5 млн рублей. Ещё в начале 2024 года она составляла почти 68%, а по итогам января-марта 2025 года упала до 63,1%. В Москве ситуация ещё жёстче: всего 5,5% сделок приходится на бюджетное жильё. Это на 1,7 процентного пункта меньше, чем год назад.

Причина — в росте цен. По данным Российского союза рынка недвижимости (РСРН), в Москве стоимость квартир в первом квартале 2025 года выросла на 5,3%, а в регионах — почти на 9%. Особенно заметный скачок произошёл в:

• Казани (+12%, до 177,1 тыс. руб./кв. м),
• Воронеже (+10,1%, до 100,9 тыс. руб.),
• Нижнем Новгороде (+9,4%, до 148 тыс. руб.),
• Перми (+8,5%, до 105 тыс. руб.),
• Красноярске (+8,1%, до 121,7 тыс. руб.).

Цены растут, а вместе с ними — и порог входа на рынок недвижимости.

Что можно купить за 5 миллионов рублей?

Согласно аналитике "Мира квартир" и агентства "Этажи", в Москве за 5 млн руб. вы можете рассчитывать максимум на:

• студию 20-30 кв. м в Новой Москве (в основном на вторичке);
• или, внутри МКАД, на крошечную студию в 7-10 кв. м, часто переделанную из части большой квартиры или расположенную в общежитии.

В общей базе таких лотов — всего 0,8% от предложений в пределах Москвы. Если захватить Подмосковье, этот показатель повышается до 9-10%, но комфортной такой покупку назвать сложно.

Вторичный рынок просел — но не в Москве

Общее количество сделок на вторичном рынке по стране упало примерно на 20%. Однако Москва демонстрирует противоположную динамику — плюс 15%. Причина, по мнению аналитиков, — в том, что столичный рынок менее зависим от ипотек. Банковские ставки сегодня уже перевалили за 25%, и в таких условиях больше активизируются покупатели с живыми деньгами.

Также это объясняет интерес к дорогостоящим объектам: инвесторы с крупными капиталами ищут, куда вложить средства.

Богатые становятся богаче: премиум-сегмент в росте

Пока дешёвые квартиры исчезают, дорогая недвижимость бьёт рекорды. По оценкам NF Group, к концу марта 2025 года в продаже находилось свыше 200 уникальных дорогих лотов — на 50% больше, чем год назад. Параллельно стремительно растут цены:

В мае 2025 года самая дорогая квартира в открытой продаже в Москве стоила 3,76 млрд рублей — на 75% больше, чем годом ранее. С учётом закрытых сделок потолок уже достиг отметки в 10 млрд рублей. Это говорит о растущем разрыве между реальным спросом и предложением: доступное жильё исчезает, а на первый план выходит премиум-класс.

Что ждёт рынок дальше?

По мнению Алексея Попова, руководителя "ЦИАН.Аналитики", число сделок с квартирами до 5 млн руб. будет снижаться не только из-за роста цен, но и из-за усиления внимания налоговых органов к "нестандартным" трансакциям. В то же время Сергей Шлома, директор "Инком-Недвижимости", отмечает:

"Если ключевая ставка ЦБ пойдёт вниз, а ипотека подешевеет, на рынок снова выйдут ипотечные покупатели. Параллельно вкладчики будут выводить деньги из банков и инвестировать в недвижимость, что создаст волну спроса и может вновь подтолкнуть цены вверх".

Фактически, рынок замер в ожидании: станет ли жильё ещё менее доступным — или найдётся шанс на передышку?

В сухом остатке

Российский рынок недвижимости переживает трансформацию. С одной стороны, исчезают недорогие квартиры, особенно в крупных городах. С другой — растёт интерес к элитному жилью. Снижение доступности — тревожный сигнал для потенциальных покупателей, особенно молодёжи и семей с детьми.

Если ставки не упадут, в ближайшие годы "квартира за 5 миллионов" окончательно уйдёт в прошлое — как пережиток другой экономической эпохи.