Верховный суд одним разъяснением перевернул рынок краткосрочной аренды

Может ли арендатор доказать возврат помещения без подписанного арендодателем акта? Верховный суд РФ дал ответ, который важен для всех участников арендных отношений: да, такие доказательства возможны. Об этом пишет Дзен-канал РАПСИ.

История спора

АО "Бизнес-Недвижимость" и некоммерческая организация "Международный инновационный колледж" заключили 17 августа 2022 года договор аренды на помещение площадью 528 кв. м сроком на три года. Поскольку стороны не зарегистрировали его в Росреестре, договор считался краткосрочным — на 11 месяцев. По условиям, если никто не заявит об отказе, он автоматически продлевается до окончания трёх лет.

8 декабря 2022 года арендатор сообщил, что помещение непригодно для запланированной деятельности, и предложил расторгнуть договор. Арендодатель отказал, сославшись на отсутствие права для одностороннего отказа. Тогда 29 декабря колледж направил уведомление о прекращении договора с 1 января 2023 года и составил акт возврата, где отметил, что арендодатель от подписи отказался. Ключи арендатор передал охраннику здания, что было зафиксировано его подписью.

Как развивалось дело в судах

АО обратилось в Арбитражный суд Москвы с требованием взыскать 4,2 млн рублей арендной платы за январь-сентябрь 2023 года. Суд встал на сторону арендодателя: помещение было принято арендатором без замечаний, доказательств его непригодности не представлено, а факт возврата помещения не подтверждён должным образом. Апелляция и кассация оставили решение в силе.

Позиция Верховного суда

ВС РФ напомнил: условия договора должны толковаться так, чтобы не позволять стороне извлекать выгоду из недобросовестного поведения.

Суд согласился, что оснований для досрочного расторжения договора до истечения первых 11 месяцев у арендатора не было. Но при этом указал: уведомление от 29 декабря 2022 года выражало волю арендатора не продлевать аренду. Колледж освободил помещение уже 30 декабря, и никаких доказательств обратного нет.

Ключевой момент — по смыслу ст. 655 ГК РФ имущество действительно возвращается по акту приёма-передачи. Но Верховный суд подчеркнул: отсутствие подписанного арендодателем акта не лишает арендатора права доказать возврат помещения другими способами — например, свидетельскими показаниями, расписками или документами, подтверждающими сдачу ключей.

Чем всё закончилось

Все судебные акты нижестоящих инстанций были отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, который обязан учесть позицию ВС РФ и исследовать все обстоятельства, включая вопрос о пролонгации договора после 18 июля 2023 года.

Почему это важно

Решение Верховного суда показывает: арендатор не беззащитен, даже если арендодатель отказывается подписывать акт.
Суды должны оценивать всю совокупность доказательств, а не ограничиваться формальным отсутствием документа.
Для арендаторов это пример того, как важно фиксировать передачу ключей и освобождение помещения любыми возможными способами.