Когда власть — в руках жильцов: одно собрание перевернуло коммунальные расценки

Платежи за содержание и ремонт многоквартирных домов — одна из самых спорных тем в сфере ЖКХ. Люди часто недоумевают, почему суммы в квитанциях растут, а качество услуг не улучшается. Недавно Верховный суд РФ рассмотрел громкое дело, которое расставило важные акценты: могут ли жильцы сами снизить тариф управляющей компании и обязать её работать по новой цене? Об этом пишет Дзен-канал "Юридические тонкости".

Как жильцы решили "урезать" тариф

Жители одной из многоэтажек провели общее собрание собственников и постановили снизить тариф на обслуживание до 13 рублей 44 копеек за квадратный метр. Управляющая компания, с которой был заключён договор, не согласилась с этим решением и продолжила начислять плату по ставке, установленной муниципалитетом — 20 рублей 87 копеек. На претензии жильцов компания ответила, что собрание не имело права утверждать экономически необоснованный тариф и что решение, по сути, ничтожно.

Собственник квартиры подал в суд, требуя обязать управляющую организацию пересчитать платежи. Судебная тяжба прошла все инстанции — и закончилась в Верховном суде РФ.

Почему суды первой инстанции отказали жильцам

На первых этапах жильцам действительно не повезло. Апелляция и кассация встали на сторону управляющей компании. Судьи сочли, что тариф, установленный жильцами, не покрывает обязательные расходы на содержание дома, а значит, ставит под угрозу безопасность людей и сохранность имущества. Управляющая организация обязана поддерживать инженерные системы, проводить текущий ремонт, оплачивать труд работников, и слишком низкий тариф может сделать это невозможным.

Суды нижестоящих инстанций сделали вывод: плата за содержание общего имущества — это не просто цифра, а важное условие договора управления. Поэтому менять её в меньшую сторону без согласия второй стороны нельзя.

Позиция Верховного суда: решает собрание

Однако Верховный суд РФ занял противоположную позицию. В определении от 18 апреля 2023 года № 45-КГ23-2-К7 суд указал: управляющая организация не имела права в одностороннем порядке изменять утверждённый тариф. Закон чётко говорит, что плата за содержание дома устанавливается решением общего собрания собственников — с учётом предложений управляющей компании, но не наоборот.

"Размер платы за содержание общего имущества определяется решением общего собрания собственников", — пояснил Верховный суд РФ.

Более того, если компания считает тариф экономически необоснованным, она должна оспорить решение собрания в суде. Но в этом деле управляющая организация этого не сделала, а просто самовольно продолжила работать по старым расценкам, что является нарушением. Верховный суд признал такие действия незаконными и направил дело на пересмотр.

Что теперь грозит управляющей компании

Если решение суда вступит в силу, управляющей организации придётся сделать перерасчёт всем жильцам, применив тариф, установленный собранием. Разница между начислениями по 20,87 руб. и 13,44 руб. за квадратный метр может оказаться значительной, особенно для больших квартир. Для УК это означает прямые убытки, но юридически она обязана исполнить решение собственников, если не доказала его необоснованность.

Что делать, если управляющая компания нарушает тариф

Чтобы не доводить дело до суда, собственники могут действовать поэтапно:

• Направить письменное требование в управляющую компанию с просьбой произвести перерасчёт.
• В случае отказа — обратиться в региональную жилищную инспекцию. Именно она контролирует соблюдение УК жилищного законодательства.
• Если инспекция не поможет — подавать иск в суд, ссылаясь на решение общего собрания и статьи 156 и 162 ЖК РФ.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: жильцы не оформляют решение общего собрания надлежащим образом — без уведомлений, протоколов и списка голосующих.
• Последствие: управляющая компания признаёт решение ничтожным и продолжает начислять старый тариф.
• Альтернатива: использовать утверждённую форму протокола, направить уведомления за 10 дней, зафиксировать результаты голосования в ГИС ЖКХ.

А что если тариф слишком низкий

Иногда собственники сознательно устанавливают "минимальный" тариф, полагая, что УК обязана работать в любом случае. Но в реальности это может привести к тому, что подрядчики откажутся выполнять работы, начнёт разрушаться фасад, появятся протечки и перебои с лифтом. В таких случаях жильцам стоит пересмотреть тариф, основываясь на смете расходов: зарплаты сотрудников, коммунальные услуги, материалы, аварийный запас.

Сравнение: кто устанавливает тариф и как он действует

Часто задаваемые вопросы

Можно ли обязать УК работать по тарифу, утверждённому жильцами?
Да, если решение собрания принято по всем правилам и не оспорено в суде.

Может ли УК сама поднять цену?
Нет. Изменение возможно только по решению собственников или при наличии пункта об индексации в договоре.

Куда жаловаться, если компания игнорирует решение собрания?
В жилищную инспекцию региона или прокуратуру. Эти органы вправе выдать предписание и привлечь УК к ответственности.

Что делать, если жильцы не согласны с новым тарифом?
Провести повторное собрание и зафиксировать результаты голосования в ГИС ЖКХ.

Мифы и правда

• Миф: управляющая компания устанавливает тариф по своему усмотрению.
Правда: размер платы утверждают собственники помещений.

• Миф: муниципальный тариф обязателен для всех домов.
Правда: он носит рекомендательный характер и применяется только при отсутствии решения собрания.

• Миф: если тариф слишком низкий, УК может его не выполнять.
Правда: компания должна либо работать по нему, либо официально оспорить решение.

Интересные факты

• Решения общих собраний собственников имеют силу локальных нормативных актов.
• По данным Минстроя, около 40% домов в России управляются по договорам с устаревшими тарифами.
• Судебные споры между жильцами и УК чаще всего связаны именно с вопросами оплаты и перерасчётов.

Исторический контекст

Первые нормы о самостоятельном выборе тарифа появились в Жилищном кодексе ещё в 2005 году. До этого тарифы определялись централизованно муниципалитетами, и жильцы фактически не могли влиять на суммы в квитанциях. После реформы ЖКХ полномочия перешли собственникам, но практика показала: даже спустя 20 лет многие до сих пор не знают, что вправе менять размер платы и контролировать расходы управляющих компаний.