Сочи нашёл лазейку — как курорт обходит ограничения и зарабатывает

С 1 сентября 2025 года вступят в силу новые требования к апарт-отелям: все объекты, сдаваемые в аренду, обязаны пройти классификацию и получить официальные "звезды". Владельцам апартаментов в таких комплексах теперь придётся сдавать недвижимость исключительно через управляющие компании. Казалось бы, столь жёсткие нововведения должны были остудить рынок. Но в Сочи, напротив, ожидается уверенный рост.

И дело не только в море и пальмах. У сочинского апарт-сегмента есть особые условия развития, объясняет директор по развитию агентства "Лето Недвижимость" Станислав Ризов. По его словам, в курортной столице России практически невозможно получить разрешение на строительство жилья в водоохранных и природоохранных зонах, а вот нежилые помещения — апартаменты — здесь строить можно. Поэтому в 2025 году рынок не просто устоит, а продолжит расти:

"Сочи — это премиальная локация, и апартаменты здесь приносят стабильный доход. Окупаемость составляет всего 7-8 лет, а стартовая цена квадратного метра — от одного миллиона рублей".

Правила ужесточаются, но спрос не снижается

Изменения в законодательстве касаются всей страны. Согласно закону № 436-ФЗ, все средства размещения, включая апарт-отели, должны получить категорию, подтверждённую официальными "звёздами". Это означает, что рынок переходит под более строгий контроль, а частная сдача жилья становится невозможной — всё должно происходить через управляющую компанию. При этом, как показывает практика, ужесточение правил не обязательно приводит к падению спроса.

Напротив, в Сочи наличие управляющей компании воспринимается скорее как удобство. Турпоток стабилен, сезон длинный, а сдавать апартаменты через УК — это гарантия сервиса, уборки и стабильного дохода без личного участия.

Кавказские курорты: рост медленный, но возможный

Если Сочи — это мощный и устойчивый рынок, то в других популярных туристических регионах ситуация более сдержанная. В агломерации Кавминвод, включая такие курорты, как Пятигорск и Ессентуки, рост интереса к апартаментам не зафиксирован. Здесь всё ещё преобладают точечные проекты, рассказал Игорь Киртоакэ, директор компании "СКАН-Недвижимость" из Ставропольского края.

"Застройщики в этих городах чаще ориентируются на квартиры, потому что это более понятный продукт. Однако в горных зонах вроде Домбая и Архыза ситуация иная. Там квартиры продавать сложнее, и застройщики постепенно переходят на формат апартаментов", — отметил он.

Ростовская область — пока в начале пути

В отличие от Сочи или даже Домбая, в Ростовской области рынок апартаментов только начинает формироваться. По словам директора агентства недвижимости "Титул" Евгения Сосницкого, апартаменты в регионе появились совсем недавно — в конце 2024 года. Пока в стадии реализации находится всего один проект, и то — от иногороднего девелопера.

"Спрос на краткосрочное размещение у нас закрывают гостиницы и посуточная аренда. Апартаменты пока что воспринимаются как экзотика. Чтобы этот сегмент начал развиваться, ему нужно чёткое правовое оформление", — считает Сосницкий.

Тем не менее он уверен: в будущем этот формат займёт прочную нишу на рынке, особенно если законодатели создадут для него чёткие и понятные условия.

Что дальше?

Судя по всему, сочинский рынок апартаментов не только выдержит законодательные изменения, но и укрепится благодаря им. Наличие управляющих компаний может даже повысить доверие инвесторов, а уникальное географическое положение города и ограничения по классическому строительству сделают апартаменты ещё более востребованными.

В других регионах процесс идёт медленнее, но интерес к новому формату проявляется — особенно там, где классическая жилая застройка оказывается менее рентабельной. Удастся ли апартаментам повторить сочинский успех в других частях страны, покажет ближайшие несколько лет.