Москва избавляется от тесных квартир, но что стоит за этим красивым решением властей
За последний год рынок столичных новостроек заметно изменился. Доля квартир площадью менее 28 кв. м в старых границах Москвы сократилась почти вдвое, а средний метраж лотов, напротив, вырос.
Аналитики компании Nikoliers подсчитали, что в сентябре 2025 года таких компактных квартир и апартаментов насчитывалось около 3,7 тыс., что составляет всего 8 % от общего объёма предложения. Годом ранее доля мини-квартир достигала 14 % — порядка 7 тыс. лотов.
Почему сокращается количество "микроформатов"
Причина снижения проста: изменение градостроительных норм и пересмотр подходов к планировкам. В 2024 году власти Москвы запретили проектирование однокомнатных квартир площадью менее 28 кв. м и двухкомнатных — меньше 44 кв. м.
Это требование застройщики обязаны учитывать при разработке новых проектов, а Москомэкспертиза теперь отклоняет планировки, нарушающие стандарт.
"При этом запрет на малогабаритные квартиры лишь один из факторов роста, кроме множества иных экономических критериев, особенно, в условиях жесткого регулирования экономики", — отметила директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Анна Мурмуридис.
Эксперт подчеркнула, что тенденция уже видна в цифрах: средняя площадь квартир на первичном рынке выросла почти на 3 кв. м — с 55,7 до 58,6 кв. м. В бизнес-классе процесс сокращения площадей остановился, а в комфорт-классе ожидается их постепенное увеличение после многолетнего спада.
Как изменились цены
Вместе с ростом площади растёт и стоимость квадратного метра. По данным Nikoliers, в комфорт-классе средняя цена увеличилась на 10,4 % — до 415,8 тыс. рублей за кв. м, а в бизнес-классе — на 14,7 %, достигнув 608,5 тыс. рублей.
Эти показатели отражают общие рыночные тенденции — рост себестоимости строительства, удорожание отделочных материалов и дефицит участков под застройку в пределах старой Москвы.
Сравнение динамики рынка
| Показатель | 2024 год | 2025 год | Изменение |
| Доля квартир < 28 м² | 14 % | 8 % | — 48 % |
| Средняя площадь лота | 55,7 м² | 58,6 м² | + 2,9 м² |
| Средняя цена, комфорт-класс | 377 тыс. руб./м² | 415,8 тыс. руб./м² | + 10,4 % |
| Средняя цена, бизнес-класс | 530,5 тыс. руб./м² | 608,5 тыс. руб./м² | + 14,7 % |
Что происходит с проектами, утверждёнными ранее
Запрет не распространяется на дома, получившие разрешение до вступления нормы в силу. Поэтому небольшие квартиры по-прежнему встречаются — их доля постепенно сокращается по мере ввода старых проектов.
По оценке Nikoliers, полностью исключить малогабаритное жильё из рынка пока невозможно.
"Апартаменты и квартиры небольшого метража могут появляться в жилых комплексах, проекты которых были согласованы до вступления запрета в силу", — добавила Мурмуридис.
Как застройщики реагируют на новые правила
После введения ограничений застройщикам пришлось адаптировать планировочные решения. Согласно опросу портала "Движение.ру", 27 % компаний ожидали запрета ещё с 2022 года, когда был утверждён новый свод правил для многоквартирных домов.
Однако 14 % участников рынка признались, что вынуждены пересматривать планировки и пересчитывать себестоимость лотов. Более половины застройщиков (52 %) сомневаются, что новые нормы сделают жильё доступнее — напротив, укрупнение площадей ведёт к росту конечной цены.
Советы шаг за шагом: как выбрать квартиру после запрета
- Оцените бюджет. Средняя стоимость выросла, поэтому при тех же вложениях можно рассчитывать на меньшую площадь.
- Смотрите на функциональность. Новые планировки чаще продумывают зонирование: совмещённые кухни-гостиные, ниши под гардероб, эркеры.
- Сравните районы. В старых границах Москвы цены растут быстрее, чем в Новой Москве, где запрет также действует, но предложение шире.
- Уточните этап строительства. Если проект утверждён до 2024 года, там могут встречаться квартиры до 28 м² — это редкая возможность приобрести компактное жильё.
- Проверьте репутацию застройщика. Изменение проектов иногда ведёт к задержкам, поэтому выбирайте компании с прозрачной отчётностью.
Ошибка → Последствие → Альтернатива
-
Ошибка: выбор устаревшего проекта без анализа планировок.
Последствие: малый метраж и ограниченный функционал жилья.
Альтернатива: новые комплексы с улучшенными планировками и большими кухнями-нишами. -
Ошибка: покупка квартиры "по старым ценам" без учёта роста стоимости отделки.
Последствие: перерасход бюджета при ремонте.
Альтернатива: рассмотреть готовые квартиры с предчистовой отделкой от застройщика. -
Ошибка: игнорировать инфраструктуру района ради меньшей цены.
Последствие: снижение ликвидности объекта при перепродаже.
Альтернатива: выбирать локации с транспортными узлами и школами поблизости.
А что если запрет отменят
Эксперты считают это маловероятным. Нормы минимальной площади направлены на повышение качества жизни и не противоречат мировой практике.
Например, в Европе и Японии подобные ограничения существуют десятилетиями, хотя в Токио и Гонконге встречаются квартиры-капсулы, но они относятся к временным форматам проживания, а не к постоянному жилью.
Плюсы и минусы новых правил
| Плюсы | Минусы |
| Повышение комфортности жилья | Рост стоимости квадратного метра |
| Более продуманные планировки | Сокращение доступных по цене вариантов |
| Стабилизация рынка новостроек | Меньше инвестиций в арендный сектор |
| Повышение энергоэффективности зданий | Увеличение сроков согласований проектов |
FAQ
Как теперь выбрать недорогую квартиру в Москве?
Обратите внимание на Новую Москву и Подмосковье — там выбор больше, а цены ниже примерно на 20-30 %.
Сколько стоит минимальная однокомнатная квартира в старых границах Москвы?
В среднем от 11-12 млн рублей без отделки, в зависимости от локации и класса жилья.
Что лучше — купить маленькую студию или вложиться в большую квартиру за МКАДом?
Если важна перспектива роста стоимости, то второй вариант выгоднее: просторные квартиры востребованы среди семей и меньше теряют в цене при перепродаже.
Мифы и правда
-
Миф: малогабаритные квартиры запретили навсегда.
Правда: они могут строиться по проектам, утверждённым до вступления нормы в силу. -
Миф: теперь жильё станет недоступным.
Правда: рынок адаптируется — появляются новые форматы планировок, оптимизированные под средний бюджет. -
Миф: ограничения касаются только Москвы.
Правда: аналогичные меры введены в Ленинградской области и ряде других регионов.
3 интересных факта
- Более четверти московских новостроек до 2024 года не соответствовали новым требованиям по метражу.
- На рынке бизнес-класса остановился тренд "уменьшения" квартир впервые за пять лет.
- Согласно Nikoliers, рост средней площади лотов в 2025 году стал самым быстрым с 2017 года.
Исторический контекст
Ещё в 2010-е годы московские застройщики активно предлагали квартиры площадью 20-25 м², и спрос на них был стабильно высоким — такие студии покупали инвесторы и молодые специалисты.
Но с переходом к новому градостроительному регулированию приоритет сместился. Теперь акцент делается на качестве жизни, эргономике и возможности семейного проживания. Подобный сдвиг наблюдался и в Санкт-Петербурге, где минимальные нормативы площади ввели ещё раньше.
Подписывайтесь на Moneytimes.Ru
