Почти половины студий не стало: московский рынок недвижимости готовит покупателям неприятный сюрприз

За последний год в границах старой Москвы предложение малогабаритных квартир заметно сократилось. Если в сентябре 2024 года таких лотов площадью менее 28 кв. м было около 7 тысяч (14% от общего объёма), то осенью 2025-го их число снизилось почти вдвое — до 3,7 тысячи (8%). Таким образом, за год рынок потерял почти половину "малушек".

Как изменились площади и цены

Средняя площадь квартиры на первичном рынке увеличилась на 2,9 кв. м и достигла 58,6 кв. м. В бизнес-классе этот показатель стабилизировался, а в сегменте комфорт-класса ожидается рост после нескольких лет сокращения.

Цены демонстрируют положительную динамику. За год квадратный метр в комфорт-классе подорожал на 10,4%, достигнув 415,8 тыс. руб. В бизнес-классе рост составил 14,7% — до 608,5 тыс. руб.

"Запрет на малогабаритные квартиры лишь один из факторов роста, помимо других экономических критериев", — отметила директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости Nikoliers Анна Мурмуридис в разговоре с "Движение.ру".

Запрет и его последствия

Строительные нормы теперь устанавливают минимальный размер: однокомнатные квартиры должны быть не меньше 28 кв. м, двухкомнатные — не меньше 44 кв. м. Решение вступило в силу в мае 2024 года: теперь проекты, нарушающие эти требования, не проходят через Москомэкспертизу. Аналогичные меры были приняты и в Ленинградской области.

В момент принятия решения четверть всех московских новостроек не соответствовала этим нормам, а в Ленобласти доля "малушек" превышала 19%.

Сравнение: рынок год назад и сегодня

Советы шаг за шагом: что делать покупателю

1. Перед выбором жилья уточняйте, под какие нормы проектировался дом — это влияет на площадь лотов.

2. Если ищете квартиру для инвестиций, рассматривайте студии от 28 кв. м — они могут стать более ликвидными из-за дефицита.

3. Следите за динамикой цен: сегмент комфорт-класса дорожает, и покупать жильё на ранних стадиях строительства выгоднее.

4. Для семей подойдут варианты от 44 кв. м, соответствующие новым требованиям.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

1. Ошибка: рассчитывать на покупку квартиры меньше 28 кв. м в новых проектах.
   Последствие: таких лотов на рынке больше нет.
   Альтернатива: искать дома, согласованные до запрета.

2. Ошибка: ждать снижения цен из-за новых правил.
   Последствие: стоимость квадратного метра продолжает расти.
   Альтернатива: фиксировать цену на стадии котлована.

3. Ошибка: полагаться только на инвестиционную привлекательность "малушек".
   Последствие: ограниченный выбор и рост цен.
   Альтернатива: рассматривать квартиры среднего метража.

А что если…

А что если рынок решит проблему доступности жилья по-другому? Эксперты считают, что возможна адаптация планировок под минимальные нормы и одновременное увеличение доли апартаментов как альтернативы квартирам.

Плюсы и минусы запрета

FAQ

Почему запретили малогабаритные квартиры?
Они признаны неудобными для проживания и не соответствуют санитарным и социальным нормам.

Можно ли всё ещё купить студию меньше 28 кв. м?
Да, но только в проектах, согласованных до вступления запрета.

Влияет ли запрет на цены?
Да, сокращение доступного предложения стимулирует рост стоимости.

Мифы и правда

Миф 1. Теперь не построят ни одной малогабаритной квартиры.
Правда: они возможны только в домах, одобренных до запрета.

Миф 2. Ограничение сделает жильё доступнее.
Правда: цены на квадратный метр продолжают расти.

Миф 3. Малогабаритные квартиры всегда некомфортны.
Правда: при грамотной планировке даже студия может быть удобной.

Интересные факты

1. Первые массовые "малушки" появились в 2010-е годы как бюджетное решение для инвесторов.

2. В России по строительным нормам минимальная площадь квартиры-студии — 22 кв. м. При этом максимальная площадь студии законодательно не ограничена, но обычно не превышает 40-45 кв. м.

Исторический контекст

В России малогабаритные квартиры стали массовым явлением в 2010-х, когда рынок новостроек ориентировался на инвестиционный спрос и доступность цены. Покупатели активно скупали студии площадью 18-25 кв. м, чтобы сдавать их в аренду или перепродавать. Со временем стало ясно, что такие форматы не всегда подходят для постоянного проживания: жильцы сталкивались с нехваткой пространства и отсутствием элементарного комфорта. Власти решили ввести минимальные стандарты, чтобы обеспечить базовый уровень качества жизни в новых домах. Сегодняшние изменения отражают переход рынка от "массовых малушек" к более просторным квартирам, соответствующим современным требованиям.