Преимущественное право — умный ход: как месяц ожидания превращает продажу в выгодную сделку

Сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, всегда требуют особого внимания. Несмотря на обязательное участие нотариуса, покупка или продажа доли связана с определёнными рисками и особенностями, которые важно учитывать заранее.

Когда нотариальное удостоверение обязательно

Нотариус нужен в нескольких ключевых случаях:

• при отчуждении доли в праве общей долевой собственности, в том числе если долю продаёт один из сособственников другому;
• при оформлении ипотеки на долю в общем имуществе;
• при покупке недвижимости супругами, если в договоре прописывается размер долей и отсутствует брачный контракт.

Однако бывают ситуации, когда нотариальное удостоверение не требуется:

• если все сособственники одновременно отчуждают свои доли в рамках одной сделки;
• при оформлении ипотеки долей всеми участниками совместно;
• при ипотеке, оформляемой с кредитными организациями;
• если долю продаёт или дарит единственный собственник, — тогда сделка не требует нотариального заверения.

Преимущественное право покупки — что это и как оно работает

Очень важный момент при продаже доли — преимущественное право покупки у других сособственников. Это значит, что прежде чем продать долю постороннему, продавец обязан предложить её остальным владельцам по той же цене и на тех же условиях.

Подтверждающими документами могут служить:

• свидетельство нотариуса о вручении уведомления сособственнику;
• копия телеграммы, отправленной продавцом с указанием цены и условий.

Если сособственники не воспользуются своим правом в течение месяца с момента получения уведомления, продавец имеет право продать долю третьему лицу. При этом, если кто-то из владельцев отказывается письменно, сделку можно провести раньше срока.

Особое внимание стоит уделить несовершеннолетним сособственникам — для отказа от права покупки требуется разрешение органов опеки и попечительства.

Интересно, что такое преимущественное право возникает не только при продаже, но и при обмене долей по договору мены.

Если же продавец нарушит это право, другие владельцы могут обратиться в суд в течение трёх месяцев и потребовать перевода прав на себя.

Особенности продажи недвижимости с использованием материнского капитала

При покупке квартиры с использованием материнского капитала возникает обязательное условие — выделение долей несовершеннолетним детям в праве общей собственности. Если в семье есть супруг или дети без долей, их необходимо обязательно наделить долями перед продажей. Отказ от этого права невозможен.

Кредитование долей: что нужно знать

Доля в квартире или жилом доме может выступать объектом кредитования, но при этом существуют свои нюансы:

1. Кредит на долю в праве собственности на комнату не выдают.
2. Программа "Готовое жильё" предусматривает кредитование долей в квартирах и домах, а для комнат действует программа "Военная ипотека".
3. В залог банку передаётся весь объект недвижимости целиком, то есть вся квартира или дом, где находится приобретаемая доля.
4. Максимальная сумма кредита рассчитывается исходя из стоимости доли, но при этом оценивается вся квартира или дом. Оценочный отчёт выделяет стоимость каждой доли отдельно.
5. Для оформления кредита покупатель должен предоставить отказы от преимущественного права покупки от других сособственников, если он не является владельцем одной из долей.
6. Продать заложенную в Банке долю можно только если она выделена в отдельную комнату.
7. При кредитовании долей нельзя использовать сервисы безопасных расчетов и электронной регистрации.

Если кредитуется именно комната — залогом становится только она, и в этом случае допускается использование электронных сервисов для регистрации и безопасных расчетов.

Полезный факт

Знаете ли вы, что преимущественное право покупки доли в недвижимости закреплено в законодательстве для защиты интересов сособственников и предотвращения нежелательного появления посторонних владельцев? Это позволяет сохранить баланс и стабильность в совместной собственности.