Квартира вроде одна, но хозяев несколько: за этими долями часто скрываются конфликты, о которых покупатели не догадываются

На вторичном рынке недвижимости России почти каждая двенадцатая квартира находится в долевой собственности. Это означает, что у одного объекта есть три и более владельца — ситуация, которая может усложнить сделку купли-продажи. Об этом говорится в исследовании сервиса Сбербанка «Домклик».

"На вторичном рынке РФ 7,9% квартир принадлежат троим и более собственникам — чаще это наследство или жильё с долями несовершеннолетних", — отмечается в материалах «Домклика».

Как распределяются доли собственности

По данным аналитиков, 77 % квартир на вторичном рынке принадлежат одному владельцу. Это делает объект более ликвидным: решение о продаже принимается быстрее, а оформление документов проходит без согласования с другими совладельцами.

Квартир, у которых два собственника, — 15,1 %. Чаще всего это супруги, купившие жильё в браке или взявшие ипотеку. Ещё 7,9 % объектов принадлежат троим и более владельцам — обычно наследникам или семьям с детьми, которым выделены доли.

Распределение квартир по числу владельцев

Почему долевая собственность усложняет сделки

Продажа квартиры с несколькими владельцами требует согласия всех участников. Каждый из них должен присутствовать при подписании договора или оформить нотариальную доверенность. Если среди совладельцев есть несовершеннолетние, сделку необходимо согласовывать с органами опеки и попечительства, что может затянуть процесс на недели.

Кроме того, совладельцы не всегда согласны по поводу цены, сроков и условий продажи. Из-за этого такие квартиры нередко дольше продаются и теряют в цене — потенциальные покупатели опасаются бюрократии и конфликтов.

Срок владения и налоговые особенности

Согласно данным «Домклика», более половины квартир на вторичном рынке России (60,3 %) находятся в собственности более пяти лет. Это связано не только с долгосрочным проживанием, но и с налоговыми выгодами. При продаже жилья, которым владеют более пяти лет, налог с дохода от продажи не взимается.

Рост числа «долгосрочных» квартир объясняется также развитием ипотечных программ — большинство покупателей предпочитают владеть жильём не менее пяти лет, чтобы избежать финансовых потерь при продаже.

Советы шаг за шагом: как безопасно купить квартиру с несколькими владельцами

1. Проверьте количество собственников. Это можно сделать через выписку из ЕГРН.

2. Изучите происхождение долей. Наследственные объекты часто имеют сложную историю владения.

3. Убедитесь в согласии всех участников. Даже один несогласный собственник может заблокировать сделку.

4. Проверьте наличие несовершеннолетних среди владельцев. Для продажи потребуется разрешение органов опеки.

5. Заключайте сделку у нотариуса. Он гарантирует законность распределения долей и защиту ваших прав.

6. Не торопитесь с авансом. До проверки документов не переводите деньги продавцу.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: покупать квартиру с несколькими совладельцами без нотариуса.
• Последствие: риск оспаривания сделки в суде.
• Альтернатива: оформлять все документы под нотариальным контролем.

• Ошибка: игнорировать доли детей.
• Последствие: отказ органов опеки и аннулирование сделки.
• Альтернатива: получить письменное разрешение и оформить альтернативное жильё для ребёнка.

• Ошибка: не проверять историю владения.
• Последствие: возможность ареста или судебных претензий.
• Альтернатива: заказать расширенную выписку из Росреестра.

А что если квартира куплена в долях как инвестиция?

Среди участников рынка растёт число совместных инвестиций в недвижимость. Покупка квартиры «в долях» позволяет нескольким людям вложиться в объект, сделать ремонт и продать его дороже — это так называемый флиппинг.

Однако даже в этом случае долевое владение требует прозрачного распределения прибыли и нотариального соглашения между совладельцами. Без этих документов могут возникнуть споры, особенно если объект сильно вырос в цене.

Плюсы и минусы долевой собственности

FAQ

Как узнать, сколько собственников у квартиры?
Запросите выписку из ЕГРН на сайте Росреестра — там указаны все владельцы и размеры их долей.

Можно ли продать свою долю без согласия других собственников?
Да, но сначала вы обязаны предложить её выкупить совладельцам. Если они откажутся, можно продать третьему лицу.

Почему долевые квартиры продаются дешевле?
Покупатели закладывают в цену юридические риски и время, которое потребуется на согласование сделки.

Как быстро продать квартиру с несколькими владельцами?
Лучше выделить одного представителя с доверенностью и заранее получить все разрешения, включая опеку, если среди владельцев есть дети.

Мифы и правда

Миф: квартира в долях — всегда проблемная.
Правда: при правильном оформлении и согласии всех сторон такие сделки проходят спокойно.

Миф: нельзя продать долю ребёнка.
Правда: можно, если органы опеки утвердят альтернативное жильё не хуже по условиям.

Миф: доли можно объединить только через суд.
Правда: собственники могут добровольно подписать соглашение о перераспределении прав.

Три интересных факта о долях в недвижимости

1. Размер доли зависит от количества собственников: если их 2, то каждый имеет по ½ доли. Неравенство долей определяется либо соглашением собственников квартиры, либо решением суда.
2. Доли могут передариваться или переходить по наследству. Также доли обязательно выделяют всем членам семьи при покупке квартиры с использованием материнского капитала.
3. Сделки с долями должны быть удостоверены нотариусом. Это необходимо, чтобы обеспечить защиту прав всех совладельцев и третьих лиц.

Исторический контекст

Долевая собственность на жильё в России появилась в 1990-х годах после массовой приватизации. Тогда квартиры из государственного фонда передавались гражданам бесплатно, часто сразу нескольким членам семьи.

К началу 2000-х годов на рынке появилось поколение квартир с «наследственными» долями — когда жильё переходило детям и внукам. Многие из этих объектов сегодня составляют значительную часть вторичного рынка.

Современные ипотечные программы также стимулировали рост долевой собственности: банки часто оформляют кредиты на супругов, автоматически разделяя права на жильё.