Сдавать по-старинке больше не получится: грядёт эпоха прозрачной аренды жилья

За последние годы контроль ФНС за сдачей жилья перешёл от точечных проверок к системной аналитике — и прятать выручку становится всё труднее.

Как ФНС видит доходы от аренды

Цифровизация изменила сам подход к проверкам. Налоговые органы больше не полагаются только на жалобы. В ход идут:

• банковские данные — финансовые организации обязаны передавать сведения в ФНС, что позволяет видеть регулярные зачисления, похожие на арендные платежи (ст. 86 НК РФ).
• госисточники — Росреестр и МВД. Причём, с 1 октября 2024 г. Росреестр по п. 4 ст. 85 НК РФ предоставляет ФНС сведения о недвижимости, её владельцах и зарегистрированных сделках, включая долгосрочную аренду. Это упрощает сопоставление зарегистрированных договоров и декларируемых доходов.
• площадки объявлений — мониторинг публикаций помогает определить, кто сдаёт объект и на каких условиях.
• дополнительные сигналы — рассылки владельцам нескольких объектов и обращения граждан.
  

  "Таким образом, квартира с зарегистрированной арендой, по которой не подаются декларации и не платится налог, с высокой вероятностью попадет в поле зрения налоговых органов как объект с высоким риском", — предостерегает старший юрист группы "Гришин, Павлова и партнеры" Максим Качнов.

Почему в зоне риска — не только "наличка"

Регулярные переводы на карту, публичные объявления и записи в ЕГРН — всё это складывается в единую картинку, пишет РИА Недвижимость. Внимание усиливается и к собственникам с несколькими объектами.

"Если, например, у человека в собственности шесть квартир, вполне возможно, что ему придется объяснять, как именно они используются и откуда берется его доход", — предупреждает руководитель департамента аренды агентства недвижимости Мария Жукова.

По данным Росреестра, с января по июль 2025 года зарегистрировано 5,7 тыс. договоров, связанных со сдачей жилья, больше всего — в Подмосковье и Москве. На фоне ~89 тыс. активных объявлений на 1 августа 2025-го это отражает лишь часть реального рынка — но именно эти договоры видны государству сразу.

Не только роботы: "человеческий фактор" остался

Источником сигнала по-прежнему бывают соседи и арендаторы.

"Массовые поквартирные рейды налоговыми инспекторами, конечно, не проводятся. Но если на то есть достаточные основания, назначается выездная налоговая проверка, в рамках которой проводится, например, опрос соседей", — рассказывает старший налоговый консультант Анастасия Аржанова.

Практика дополняется рекомендациями региональным и муниципальным органам организовать горячие линии для сообщений о "серой" аренде.

Легализоваться проще, чем кажется: режимы и пороги

Чтобы не оказаться в зоне риска, эксперты советуют выбрать подходящий режим налогообложения:

НДФЛ (13% до 5 млн руб. в год, 15% — с превышения)

Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом дохода, а уплата — до 15 июля. Эти сроки прямо указываются ФНС в публичных разъяснениях. Подходит при нерегулярной сдаче и небольших суммах.

ИП на УСН или патент

УСН: 6% с доходов или 15% с "доходы минус расходы" (например, ипотека, ремонт, услуги управляющего). Патент: 6% от потенциального дохода, стоимость зависит от региона. Регулярным арендодателям с существенной загрузкой часто выгодно считать УСН/патент с учётом расходов и ставок в конкретном субъекте.

НПД (самозанятость)

Ставки 4% при сдаче физлицу и 6% — юрлицу/ИП. Лимит дохода — 2,4 млн руб. в год; отчётность не нужна, всё через "Мой налог". Это официальный порог, подтверждённый ФНС. Режим оптимален, если аренда — не основной бизнес и обороты укладываются в лимит.

Какие санкции за "серую" аренду

Если доход не задекларирован и налог не уплачен, начисляются пени с первого дня просрочки; дополнительно действует штраф 20% от суммы недоимки, а при умысле — 40% (ст. 122 НК РФ).

Когда долг подтверждён решением суда и исполнительным документом, судебные приставы могут:

• списать средства со счетов,
• арестовать и реализовать имущество,
• временно ограничить выезд за границу (на практике ФНС указывает пороги и процедуры в своих памятках).

"В текущих условиях риск выявления незадекларированных доходов от аренды стремится к 100%. Это вопрос времени, особенно для арендодателей, имеющих несколько объектов или получающих платежи безналичным способом", — предупреждает Аржанова.

Что проверить арендодателю уже сейчас

Чек-лист легализации без ошибок:

• Определите режим. Если доходы до 2,4 млн руб. — начните с НПД; при больших оборотах и расходах сравните УСН 6% и 15%.
• Приведите договор в порядок. Для сроков от года — регистрация в ЕГРН; для меньших сроков — корректно пропишите пролонгацию и условия оплаты. Информация из Росреестра всё чаще используется для сопоставления доходов.
• Разделите бытовые и арендные платежи. Отдельный счёт/карта помогает структурировать поступления — и меньше привлекает внимание автоматических фильтров. (Технически банки обязаны передавать сведения, но прозрачность операций снижает "тревожность" профиля.)
• Собирайте подтверждающие документы. Акты приёма-передачи, расписания платежей, переписка. При споре это экономит время и деньги.
• Следите за сроками. Декларация — до 30 апреля, уплата — до 15 июля; НПД оплачивается ежемесячно до 28-го числа автоматически рассчитанной суммой.

Почему "в белую" выгоднее

Штрафы и пени часто перекрывают потенциальную "экономию". А ещё важно учитывать косвенные риски — от невозможности подтвердить доходы для ипотеки до ограничений на выезд, если долг перейдёт в исполнительное производство. По совокупности факторов "белая" аренда становится инвестиционно разумнее, чем попытки остаться невидимым в цифровой среде.

Короткий вывод: выбор режима (НПД, НДФЛ, УСН/патент) зависит от оборота и регулярности сдачи. Но при нынешнем объёме данных у государства попытка "не светиться" чаще всего заканчивается дороже, чем своевременная уплата налога.