Тихая революция в ипотеке: одно нововведение может всё перевернуть для семей

Изначально идея семейной ипотеки задумывалась как поддержка молодых семей — реальный инструмент, который помогает улучшить жилищные условия и остаться жить в родном регионе. Однако со временем программа стала работать совсем по-другому: теперь значительная часть этих кредитов уходит не по прямому назначению, а на инвестиции, причём не всегда в том регионе, где живёт семья. В результате — в одних субъектах спрос на жильё зашкаливает, а в других — новостройки пустуют, рынок вторички замер, а семьи по-прежнему живут в тесноте.

По данным правительства, более половины всех льготных ипотечных займов по семейной программе приходятся всего на четыре региона: Москву, Московскую область, Петербург и Ленинградскую область. И это при том, что более 40% заемщиков, получивших эти кредиты, формально зарегистрированы в других регионах.

Предложение ограничить по прописке

Председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко обратилась к премьер-министру Михаилу Мишустину с конкретной инициативой: изменить порядок выдачи льготных кредитов. Она предложила разрешить использовать семейную ипотеку исключительно в регионе, где зарегистрирован заемщик.

"Считаем необходимым внести изменения в постановление правительства № 1711 от 2017 года, дополнив его требованием о выдаче льготной семейной ипотеки на приобретение или строительство жилья на территории субъекта, в котором зарегистрирован заемщик", — пояснила Матвиенко.

По её словам, такое решение поможет "улучшать жилищные условия семей с детьми не только в четырех регионах-лидерах, но и по всей стране". Имеется в виду стимулирование строительства, замедление оттока населения из малых городов и поддержка региональной экономики.

Новые правила и слабые места

С 1 апреля 2025 года в программу семейной ипотеки внесены изменения. Теперь кредит под 6% можно оформить при покупке вторичного жилья в 901 городе с низкими темпами жилищного строительства. Условие — в населенном пункте возводится не более двух домов, и в семье есть хотя бы один ребёнок младше шести лет.

Однако на практике реализация такой меры далека от идеала. По данным аналитиков, почти в двух третях этих городов на рынке продаётся не более десяти квартир, подходящих под условия программы. А в 193 из них нет ни одного подходящего варианта.

Ещё один нюанс — возраст домов. По требованиям программы, здание, где покупается квартира, должно быть не старше 20 лет. Это автоматически исключает значительное число объектов, особенно в городах, где строительство велось в основном в 80-90-е годы. Таким образом, многие семьи даже при желании не смогут воспользоваться возможностью взять льготную ипотеку.

В чем корень проблемы?

Основная проблема, по сути, заключается в том, что семейная ипотека стала восприниматься как выгодный финансовый инструмент — не для улучшения условий проживания, а для вложения средств. Особенно это видно на примере Москвы и Петербурга, где льготными займами пользуются жители других регионов, а не местные семьи.

В то время как столичные застройщики получают устойчивый спрос, другие регионы остаются в тени: там не запускаются новые проекты, вторичный рынок стагнирует, а молодые семьи продолжают переезжать в поисках доступного жилья и лучшей инфраструктуры.

"Это в том числе и вопрос демографического благополучия", — подчеркнула Матвиенко.

Если программа продолжит работать в нынешнем виде, эффект от неё будет сосредоточен в нескольких уже перегруженных регионах, а остальные продолжат терять население.

Как сделать ипотеку справедливой?

Инициатива ограничить действие программы регионом регистрации может стать первым шагом к выравниванию ситуации. Это поможет:

• Стимулировать застройщиков работать в регионах;
• Сдержать рост цен на жильё в мегаполисах;
• Поддержать локальные бюджеты через налоги и развитие инфраструктуры;
• Снизить отток молодого населения из малых городов;
• Вернуть семейной ипотеке её изначальную цель — улучшение условий жизни, а не инвестиционные спекуляции.

Пока решение не принято, но дискуссия развернулась масштабная. Вопрос в том, что выберет правительство: сохранить доступность программы для всех, но рисковать её смыслом, или же вернуть ей социальную направленность, ограничив возможности спекулятивного использования.