"Сделаем ремонт потом": как рыночная ипотека помогает всё-таки въехать в новое жильё

Расширение действия семейной ипотеки на квартиры из вторичного фонда запустило цепочку перемен на рынке жилья. Аналитики сервиса "Домклик" отметили: новые правила стали толчком для сделок, которые затронули даже крупные города России.

Как изменились цены на "квадрат"

В апреле 2025 года стоимость квадратного метра в домах, построенных в нулевые, десятые и двадцатые годы, резко снизилась — сразу на 11-12%. Такой эффект объяснили запуском ипотеки на квартиры в зданиях возрастом не более 20 лет. При этом советские дома и постройки 90-х практически не подешевели, что выделило их на фоне общей динамики.

Интересно, что падение цен затронуло и сделки, проходившие вне рамок программы. Это говорит о том, что запуск льготного кредитования косвенно повлиял на весь рынок.

Кто покупает вторичку сегодня

"Домклик" зафиксировал изменения в профиле покупателей. Все больше семей с относительно скромным доходом стали оформлять ипотеку по рыночным ставкам, выбирая не новые квартиры, а жильё, требующее вложений в ремонт. Такой вариант оказался для них более доступным.

Продавцы из небольших городов, где семейная ипотека работает активнее всего, чаще отдавали предпочтение квартирам в советских домах: там легче найти дешёвый вариант. А если речь шла о покупке современного жилья, то внимание смещалось на менее ухоженные квартиры. В столице эта экономия чувствовалась особенно сильно.

Сравнение сегментов жилья

Советы шаг за шагом: как действовать покупателю

• Проверить, подпадает ли выбранный дом под условия семейной ипотеки (возраст до 20 лет).
• Рассчитать выгоду от участия в программе: иногда выгоднее взять квартиру постарше, но дешевле.
• Оценить стоимость ремонта: даже недорогая квартира в итоге может обойтись дороже.
• Сравнить предложения в соседних районах: в небольших городах разница особенно заметна.
• Следить за альтернативными сделками: иногда покупка зависит от продажи другой квартиры.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

Ошибка: выбор квартиры только по цене.
Последствие: неожиданные расходы на ремонт.
Альтернатива: заранее заказать смету у подрядчиков.

Ошибка: игнорировать возраст дома.
Последствие: квартира не подходит под программу.
Альтернатива: уточнять год постройки через Росреестр.

Ошибка: торопиться с авансом без проверки документов.
Последствие: риск срыва сделки.
Альтернатива: работать через нотариуса или риелтора.

А что если цепочка затянется

Альтернативные сделки часто зависят от нескольких участников. В малых городах, где платежеспособных покупателей мало, цепочки могут срываться. Но если удаётся довести процесс до конца, выигрывают все стороны — от первых продавцов до покупателей в крупных городах.

FAQ

Как выбрать квартиру под семейную ипотеку?
Смотреть дома не старше 20 лет, уточнять год постройки в выписке ЕГРН.

Сколько стоит ремонт вторички?
Средняя смета для двухкомнатной квартиры — от 600 тыс. рублей, но сильно зависит от состояния.

Что лучше: новостройка или вторичка?
Новостройка дороже, но требует меньше вложений. Вторичка доступнее и позволяет въехать сразу.

Мифы и правда

Миф: семейная ипотека доступна только на новостройки.
Правда: с апреля 2025 года программа работает и на вторичное жильё до 20 лет.

Миф: вторичка всегда дешевле.
Правда: после ремонта итоговая стоимость может превысить новостройку.

Миф: в маленьких городах нет выгодных сделок.
Правда: именно там семейная ипотека чаще всего помогает улучшить условия.

Три факта о рынке жилья

• На один ипотечный кредит в крупных городах приходится до трёх в малых.
• В среднем 30% альтернативных сделок в России срываются.
• Советские дома остаются самым востребованным сегментом в малых городах.

Исторический контекст

В советское время жильё предоставляли предприятия, и вторичный рынок практически не существовал. В 90-е годы квартиры начали активно приватизировать, что дало толчок массовым продажам. С 2000-х ипотека стала главным инструментом покупки жилья, а в 2025 году расширение её семейного формата на вторичку снова изменило баланс спроса и предложения.

Социальный эффект программы

"В итоге, как выясняется, программа помогла улучшить жилищные условия не только покупателям, но и продавцам, возможно, даже цепочке продавцов-покупателей", — отметил директор департамента "Домклик" Алексей Лейпи.

Эксперты подчёркивают: даже локальные меры способны менять рынок, если они направлены на конкретные группы людей. Семейная ипотека стала инструментом, который соединил спрос и предложение там, где раньше сделки стопорились.