Квартирный апокалипсис: почему тысячи семей не могут продать жилье с маткапиталом

"А можно ли вообще продать квартиру, купленную на маткапитал?" — этот вопрос волнует многих родителей, которые когда-то воспользовались государственной поддержкой, а теперь хотят сменить жильё. Хорошая новость: продать такую недвижимость можно, но с соблюдением ряда условий.

Законодательная база

Материнский капитал — это социальная мера поддержки семей с детьми, регулируемая:

• Федеральным законом № 256-ФЗ (от 29.12.2006);
• Гражданским и Семейным кодексами РФ;
• региональными нормативными актами (если речь о региональном маткапитале).

Главное требование: квартира должна быть оформлена в долевую собственность — на родителей и всех детей. Размер долей обычно пропорционален сумме маткапитала относительно стоимости жилья.

"Органы опеки строго следят за соблюдением прав детей. Если доли не выделены, продажа будет невозможна", — поясняет юрист по семейному праву.

Когда продажа возможна

Продать квартиру, купленную с использованием маткапитала, можно при следующих условиях:

1. Получено разрешение органов опеки — они проверят, не ухудшатся ли условия жизни детей после сделки.
2. Доли выделены — все члены семьи (включая детей) должны быть собственниками.
3. Новое жильё не хуже старого — площадь и стоимость долей детей не должны уменьшаться.

Если квартира в ипотеке, дополнительно потребуется согласие банка.

Пошаговая инструкция по продаже

Подготовка документов

Перед продажей нужно:

1. Проверить, выделены ли доли детям и супругу.
2. Получить разрешение опеки (срок рассмотрения — до 15 дней).
3. Если квартира в ипотеке — согласовать сделку с банком.

Какие документы понадобятся

Заявление в опеку.

Паспорта родителей и свидетельства о рождении детей.

Выписка из ЕГРН.

Техпаспорт и справка об отсутствии долгов по ЖКХ.

Предварительный договор купли-продажи (если новое жильё уже подобрано).

Поиск нового жилья

Органы опеки требуют, чтобы дети получили аналогичные или лучшие условия. Поэтому новое жильё должно:

• быть не аварийным;
• находиться в безопасном районе;
• иметь инфраструктуру (школы, сады, поликлиники).

Альтернатива: вместо доли в новой квартире можно перевести детям денежную компенсацию (если опека согласна).

Оформление сделки

Договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса.

Регистрация перехода прав проходит через Росреестр (документы можно подать через МФЦ).

Особенности продажи ипотечной квартиры

Если жильё куплено в кредит с использованием маткапитала, возможны три варианта:

1. Погасить ипотеку за счёт средств от продажи (с согласия банка).
2. Перевести долг на покупателя (если банк разрешит).
3. Самостоятельно погасить кредит перед продажей.

Важно! Если маткапитал использовался для погашения ипотеки, обязательство о выделении долей должно быть исполнено в течение 6 месяцев после снятия обременения.

Налоги и риски

НДФЛ не платится, если квартира в собственности более 3-5 лет (в зависимости от способа приобретения).

Многодетные семьи освобождены от налога при продаже.

Риски:

1. Если доли не выделены, сделка может быть оспорена.
2. Если опека не дала разрешение, Росреестр не зарегистрирует переход права.

Продажа квартиры, купленной на маткапитал, возможна, но требует соблюдения ряда условий:

• разрешение опеки;
• выделенные доли детям;
• равноценное новое жильё (или компенсация).

Главное — не нарушать права детей, иначе сделка может быть признана недействительной.