Квартира, которая не прощает ошибок: даже законная покупка при одном условии может стать фатальной

Рынок недвижимости в России всё чаще сталкивается с судебными спорами, в которых оспариваются уже состоявшиеся сделки. Даже спустя годы бывшие владельцы жилья пытаются вернуть квартиры, заявляя, что в момент продажи не осознавали своих действий. Недавний случай, когда пенсионерка из Москвы отсудила проданное шесть лет назад жильё, вновь поднял вопрос: как покупателю защитить себя от признания сделки недействительной?

Проверка дееспособности и роль медицинских справок

Советник Федеральной палаты адвокатов Ольга Власова в беседе с ТАСС пояснила, что полная гарантия невозможна, но риски можно существенно снизить. Она подчеркнула, что перед заключением договора покупателю стоит попросить у продавца справку из психоневрологического диспансера (ПНД), независимо от возраста.

«На 100% обезопасить себя трудно. Однако можно минимизировать риски, обратившись к юристу или адвокату за проверкой документов объекта недвижимости и его владельцев, а также попросив поприсутствовать на сделке», — отметила Власова.

Проблема заключается в том, что суды всё чаще рассматривают иски от пожилых людей, утверждающих, что были введены в заблуждение или страдали психическими нарушениями в момент сделки. Наличие справки из ПНД не исключает обмана, но значительно осложняет последующее признание договора недействительным.

Почему возраст продавца имеет значение? Если собственнику более 60 лет, юристы рекомендуют пройти освидетельствование у психиатра в день сделки. Государственные учреждения оказывают такие услуги официально, а заключение врача может стать ключевым доказательством добросовестности сделки.

Расчёты через банк: аккредитив как защита от мошенничества

Помимо медицинской проверки, важным инструментом безопасности остаются безналичные расчёты через банковский аккредитив. Это форма, при которой деньги блокируются на счёте и перечисляются продавцу только после регистрации перехода права собственности.

Такой механизм практически исключает ситуацию, когда продавец получает оплату, но сделка срывается. Покупатель при этом может контролировать все этапы перевода средств.

Как действует аккредитив:

1. Покупатель вносит деньги на специальный счёт в банке.

2. Продавец получает доступ к средствам только после регистрации сделки в Росреестре.

3. Если регистрация не состоялась, банк возвращает деньги покупателю.

Эта схема используется большинством крупных банков и особенно востребована при ипотечных сделках. Однако даже при аккредитиве важно удостовериться, что все документы оформлены правильно и нет скрытых ограничений на объект.

А что если расчёт проводить наличными? Такой способ увеличивает риск — в случае мошенничества вернуть средства почти невозможно. Безналичные схемы создают документальное подтверждение всех действий сторон, что критично при возможных судебных спорах.

Судебные примеры и типичные сценарии

По данным ТАСС, нередки случаи, когда пожилые продавцы совершают сделки под влиянием третьих лиц, а затем добиваются их отмены, прикладывая медицинские справки. Некоторые из них, как пояснила директор юридического департамента компании «Этажи» Елизавета Столбова, после признания сделки недействительной подают на банкротство.

В итоге покупатель оказывается без квартиры и без денег. Это становится особенно опасным, если объект единственный у продавца — суды часто становятся на сторону социально незащищённых граждан.

Почему суды склонны принимать сторону продавца? В российской практике приоритет отдаётся защите интересов граждан, признанных недееспособными или ограниченно дееспособными. Покупателю приходится доказывать, что он проявил должную осмотрительность.

Нотариус и его границы ответственности

Многие полагают, что нотариальное заверение сделки решает все проблемы. На деле это не совсем так.

По словам Власовой, нотариус не отвечает за внутреннее состояние человека в момент сделки, если тот внешне выглядел адекватным и не проявлял признаков опьянения или психического расстройства.

«Нотариус отвечает за ущерб, причинённый неправомерным отказом в совершении нотариального действия или разглашение нотариальной тайны. Но отвечать за то, что человек в момент совершения сделки не отдавал отчёт в своих действиях, он не может», — пояснила Власова.

В последние годы нотариусы начали вести видеозапись процедуры сделки. Это помогает в случае спора подтвердить, что стороны вели себя адекватно, но суды рассматривают такое видео лишь как дополнительное, а не решающее доказательство.

Когда нотариальное удостоверение обязательно:

• при продаже долей в квартире или доме;

• при договорах дарения и ренты;

• при сделках с участием несовершеннолетних или недееспособных.

Для обычной купли-продажи с одним собственником нотариус не требуется, но юристы рекомендуют обращаться к нему добровольно.

Онлайн-сделки и реальность проверки

Развитие цифровых сервисов упростило процесс купли-продажи недвижимости: банки предлагают скидки за оформление онлайн. Однако, как отмечают в юридическом департаменте компании «Этажи», ответственность за проверку объекта при онлайн-сделке всё равно лежит на покупателе.

Банк проверяет объект только по формальным критериям — наличие арестов, банкротств, статуса продавца в ПНД. Но если человек подал документы до постановки на учёт или если судебное дело только началось, база может не содержать актуальной информации.

Стоит ли доверять онлайн-проверкам? Нет, если речь идёт о защите крупных вложений. Юристы советуют формировать пакет документов самостоятельно или поручать это специалистам.

В частности, необходимо убедиться, что:

• продавец не состоит на учёте в ПНД или наркологическом диспансере;

• объект не находится под арестом;

• у продавца нет открытых дел о банкротстве;

• все собственники согласны на продажу.

Такая проверка занимает несколько дней, но может сэкономить годы судебных разбирательств.

Ошибка — последствие — альтернатива

Одна из самых частых ошибок покупателей — избыточное доверие продавцу. Люди часто боятся обидеть собеседника просьбой предоставить справку из ПНД или освидетельствование у врача. В итоге сделка совершается, а спустя время появляется иск.

Последствие очевидно — потеря квартиры и невозможность вернуть средства. Альтернатива проста: относиться к сделке как к юридической процедуре, а не личной договорённости.

Как действовать безопасно:

1. Проверить все документы на объект и личность продавца.

2. Попросить справку из ПНД и при необходимости из наркодиспансера.

3. Проводить расчёты через аккредитив.

4. Привлечь юриста или адвоката для сопровождения сделки.

5. Сохранять копии всех документов и видеозапись встречи.

Эти меры несложны, но именно они определяют, останется ли покупатель владельцем недвижимости через годы.