Квартиры снова расходятся, но без ажиотажа: почему покупатели действуют осторожно

Октябрь стал для вторичного рынка недвижимости в России месяцем стабилизации и осторожного оптимизма. После летнего затишья продажи начали расти, но без прежнего ажиотажа.

Аналитики отмечают: покупатели возвращаются, однако действуют сдержанно, а продавцы всё чаще идут на компромиссы. Главным фоном остаётся высокая ключевая ставка, которая одновременно ограничивает спрос и не даёт ценам упасть.

Осеннее оживление: кто покупает и почему

По данным компании "НДВ Супермаркет недвижимости", в сентябре продажи на вторичном рынке выросли на 12 % по сравнению с августом. В октябре тенденция сохранилась, хотя прирост был менее выраженным. Руководитель департамента аналитики компании Елена Чегодаева отмечает, что рост активности идёт на фоне постепенного снижения ключевой ставки и уменьшения предложения.

"В сентябре медианная стоимость квадратного метра в городах-миллионниках достигла 145 000 рублей (+0,9 % к августу). Наибольший рост показали Москва (+3,1 %), Санкт-Петербург (+1,2 %), Самара и Челябинск (+1,1 %)", — сообщил коммерческий директор "Яндекс Недвижимости" Евгений Белокуров.

Сокращение объёма предложения на 2,6 % за месяц объясняется тем, что владельцы не спешат расставаться с активами. Многие ждут стабилизации ипотечного рынка. При этом доля сделок с кредитом в Москве выросла с 10 до 16 %, хотя, как уточняет директор направления "Вторичный рынок" компании "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома, высокая ставка пока не делает ипотеку массовым инструментом.

Что стимулирует спрос? Небольшие квартиры с ремонтом. Именно они уходят за две недели после выставления на продажу. Формат "въезжай и живи" стал главным драйвером рынка: покупатели не готовы тратить время и деньги на отделку.

Умеренный рост цен и осторожный оптимизм

По словам аналитиков, рынок после долгой стагнации ищет баланс между ожиданиями покупателей и возможностями продавцов. В октябре средний рост цен составил 0,8-1 % в месяц. На фоне снижения ключевой ставки участники рынка надеются на дальнейшее оживление, но без резких скачков.

Почему рост остаётся сдержанным?

• ипотека остаётся дорогой;
• реальные доходы населения снижаются;
• конкуренция с застройщиками усиливается.

Максим Лазовский, владелец строительной компании "Дом Лазовского", отметил, что девелоперы активнее предлагают рассрочки и субсидированные ставки, оттягивая часть спроса с вторичного рынка. В ответ продавцы квартир старого фонда начинают снижать цены или делать уступки.

А что если Центробанк продолжит снижать ставку? Тогда оживление усилится: доступность ипотеки повысится, а спрос может вырасти на 20-30 %. Но если ставка останется высокой, рынок замрёт в текущем состоянии — без падения, но и без бурного роста.

Сравнивая динамику 2024 и 2025 годов, аналитики отмечают: если год назад рынок "выживал", то сейчас он возвращается к медленному росту. Продавцы снова торгуются, а покупатели меньше боятся откладывать сделки.

Что ждать в ноябре: прогнозы аналитиков

Ноябрь традиционно считается "высоким сезоном" для сделок. В этот период на рынок выходят новые предложения, а активность покупателей растёт перед зимой. Елена Чегодаева прогнозирует, что спрос продолжит восстанавливаться, особенно в сегменте малоформатного жилья — студий, однокомнатных и евродвушек.

"Темпы роста цен останутся сдержанными. Массовый сегмент покажет стабильность, а вот дорогое жильё может добавить в цене, влияя на общую медиану по рынку", — отметил Евгений Белокуров.

По оценке Сергея Шломы, если ключевая ставка снизится хотя бы до 14 %, уже в 2026 году рынок получит мощный импульс: количество сделок вырастет на 20-40 %, а цены — на 10-15 %. Пока же в столице и крупных городах ситуация остаётся стабильной, без признаков перегрева.

Можно ли ожидать снижения цен? Эксперты считают это маловероятным. Ограниченность качественного предложения и рост себестоимости строительства удерживают рынок от падения. Наибольшие коррекции — до 2 % — возможны лишь в сегменте старого фонда и на окраинах.

Что влияет на поведение продавцов

Владельцы квартир действуют осторожно. По словам аналитиков, приток новых объявлений сейчас на 20 % ниже обычного уровня для активного рынка. Люди не спешат продавать, пока экономическая ситуация не станет предсказуемее.

Почему продавцы не торопятся?

1. Сложно найти равноценную замену: цены на новостройки растут.
2. Ипотека остаётся дорогой, и обмен "ключ в ключ" затруднён.
3. Квартиры часто рассматриваются как способ сбережения капитала.

Из-за этого рынок испытывает дефицит ликвидных объектов. Всё, что выставляется в хорошем состоянии, уходит быстро, а остальной фонд простаивает неделями.

А что если предложение сократится ещё сильнее? Тогда цены на качественные квартиры начнут расти быстрее, чем в среднем по рынку. Уже сейчас в центральных районах крупных городов разница между аналогичными объектами с ремонтом и без него достигает 25-30 %.

Максим Лазовский подчеркивает, что ноябрь сохранит "умеренно стабильную" динамику. В Москве, Петербурге, Екатеринбурге и Казани возможна лёгкая коррекция в пределах 1-2 % в зависимости от типа жилья. Старый фонд может подешеветь, но современные квартиры с развитой инфраструктурой останутся востребованными.

Почему рынок удерживается от падения? Сочетание факторов: дорогая ипотека сдерживает спрос, но дефицит качественного жилья и рост издержек застройщиков не позволяют ценам снижаться. В результате рынок вторичной недвижимости к зиме 2025 года выйдет в точку равновесия.