Покупка квартиры с историей: вот какие страхи россиян преувеличены, а какие имеют основание

Покупка квартиры на вторичном рынке по-прежнему вызывает опасения у многих россиян. Чаще всего речь идет о рисках, связанных с обременениями, ипотекой или долгами по коммунальным платежам. Но юристы уверены: грамотная проверка документов и новые механизмы фиксации данных помогают свести риски к минимуму.

"Одним из частых опасений является приобретение приватизированной квартиры, в которой кто-то из бывших жильцов отказался от приватизации и сохранил право пожизненного проживания", — рассказала руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики бюро адвокатов "Де-юре" Елена Тимошенко.

Такие случаи действительно встречались и приводили к судебным спорам, когда новые владельцы сталкивались с неожиданными претензиями на жилье.

Что изменилось

В 1990-е годы приватизация шла массово, и многие граждане писали отказы от участия в процедуре, оставляя за собой право пожизненного пользования квартирой. Но с тех пор прошло несколько десятилетий, и число потенциальных "отказников" сократилось.

"Сегодня сделки с такими квартирами считаются более прозрачными, особенно после введения в 2025 году новых правил, позволяющих вносить в ЕГРН сведения о бывших жильцах с правом проживания", — добавила партнер "Неделько и партнеры" Марина Клепко.

Теперь покупатель может заранее узнать обо всех лицах, которые имеют право пользоваться квартирой, и оценить риски еще до подписания договора.

Сравнение: вторичный и первичный рынок

Советы шаг за шагом

• Закажите выписку из ЕГРН — она покажет собственников и обременения.
• Проверьте историю приватизации и уточните, были ли отказники.
• Убедитесь в отсутствии долгов по ЖКХ — запросите справку у управляющей компании.
• Используйте услуги нотариуса или юриста для проверки чистоты сделки.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: купить квартиру без проверки ЕГРН.

• Последствие: скрытые обременения, судебные споры.

• Альтернатива: заказать выписку через "Госуслуги" или МФЦ.

• Ошибка: игнорировать долги за ЖКХ.

• Последствие: проблемы с управляющей компанией.

• Альтернатива: потребовать справку об отсутствии задолженности.

• Ошибка: экономить на юридической проверке.

• Последствие: риск утраты права собственности.

• Альтернатива: заключить сделку через нотариуса.

А что если…

Если покупателя пугает сложная история квартиры, можно рассмотреть вариант покупки на первичном рынке. Но и там есть свои риски: задержка строительства, заморозка объекта или спор с застройщиком. Поэтому полностью исключить опасности нельзя ни в одном сегменте, важно лишь управлять ими.

Плюсы и минусы вторичного жилья

FAQ

Как проверить, есть ли обременения на квартире?
Нужно заказать выписку из ЕГРН — в ней будут указаны все ограничения.

Сколько стоит юридическая проверка квартиры?
Услуги юриста обойдутся в среднем от 10 до 30 тысяч рублей, но они помогают избежать крупных потерь.

Что лучше: купить квартиру на первичке или вторичке?
Вторичка дает возможность въехать сразу, первичка — шанс приобрести новое жилье, но с рисками строительства.

Мифы и правда

• Миф: все приватизированные квартиры опасны для покупки.
• Правда: риски есть, но большинство старых отказников уже не актуальны.

• Миф: долги по ЖКХ переходят к новому владельцу.
• Правда: по закону они остаются за прежним собственником, но могут возникнуть споры с управляющей компанией.

3 интересных факта

1. В России вторичный рынок жилья стабильно занимает около 70% всех сделок.

2. Современные сервисы проверки квартиры позволяют заказать онлайн-отчет о собственниках и обременениях за несколько минут.

3. В некоторых странах Европы аналогичные базы открыты десятилетиями, что снижает риски покупателей.

Исторический контекст

Массовая приватизация жилья в России началась в начале 1990-х. Тогда многие граждане отказывались от участия в процедуре, чтобы сохранить право пользования квартирой. Именно эти отказники и стали источником проблем для покупателей в будущем. Однако с развитием законодательства и цифровых сервисов ситуация стала меняться: сегодня риски минимизируются благодаря ЕГРН, который хранит подробную информацию о каждом объекте.