Не доверяйте риелторам: как самостоятельно найти скрытые долги и обременения на квартиру за 5 минут

Знаете, что общего у квартиры на вторичном рынке и лотерейного билета? Оба могут оказаться пустышками. Но если в случае с лотерей вы теряете лишь небольшую сумму, то нечистая сделка с недвижимостью грозит многомиллионными убытками и годами судебных разбирательств.

Как же обезопасить себя и свои деньги

Покупка жилья — это всегда волнительно. Однако вторичный рынок таит в себе особые риски, главный из которых — проверка юридической чистоты объекта. Даже профессиональная юридическая проверка на 100% не гарантирует, что спустя годы не объявятся неучтенные наследники или не всплывут старые долги прежних владельцев, что может привести к признанию сделки недействительной.

Ключевые документы: ваша броня

Перед заключением сделки необходимо скрупулезно изучить целый пакет документов. От этого зависит ваше финансовое благополучие.

Паспорта продавца и всех собственников. Внимательно сверьте данные: они должны полностью совпадать с информацией в документах на квартиру. Убедитесь, что человек, с которым вы общаетесь, и есть истинный владелец.

Выписка из ЕГРН. Это главный документ. Запросите свежую выписку (ей должно быть не более месяца). В ней проверьте количество собственников, наличие обременений (ипотека, арест) и факт присутствия несовершеннолетних владельцев.

Документ-основание права собственности. Изучите договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве или договор приватизации, на основании которых нынешний хозяин получил квартиру. Сверьте все данные: адрес, площадь, паспортные данные участников прошлой сделки.

Справка о зарегистрированных лицах (форма №9). Её можно получить в МФЦ, УК или на портале "Госуслуги". Договоритесь с продавцом, чтобы перед сделкой все жильцы были выписаны, и непосредственно перед подписанием договора запросите справку снова — она должна быть пустой.

Согласие супруга на продажу. Если квартира была приобретена в браке, такое согласие требуется по закону, даже если на момент продажи супруги уже в разводе, но не разделили имущество.

Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ. Хотя долги за коммунальные услуги юридически не переходят к новому собственнику, начинать жизнь в новом доме с разбирательств с управляющей компанией — не лучшая перспектива.

Справка об остатке маткапитала. Если у продавца есть несовершеннолетние дети, эта справка из Социального фонда России подтвердит, что средства маткапитала не были использованы для покупки этой квартиры или что их остаток погашен.

Как обезопасить себя от мошенников и проблемных продавцов

Проверка документов на квартиру — это лишь половина дела. Не менее важно удостовериться в дееспособности и добросовестности самого продавца.

Проверка собственника:

Убедитесь в подлинности его паспорта через специальный сервис на "Госуслугах". Обязательно проверьте, не участвует ли он в судебных процессах, особенно в семейных или наследственных спорах. Сделать это можно на сайте ФССП, введя его ФИО или ИНН.

Загляните в Федеральный реестр сведений о банкротстве. Наличие даже завершенных дел о банкротстве — серьезный повод насторожиться.

Для дополнительной перестраховки можно попросить продавца предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Это защитит сделку от оспаривания под предлогом невменяемости продавца.

Особое внимание: несовершеннолетние и супруги

Наличие в сделке детей или второго супруга — зона повышенного риска.

По закону супруг, который не дал согласие на продажу, имеет право в течение года оспорить сделку (ст. 35 СК РФ). Сделка может быть признана недействительной, и квартиру придется вернуть.

Информация о несовершеннолетних собственниках есть в выписке ЕГРН. Если дети являются владельцами долей, обязательно должно быть получено разрешение органов опеки и попечительства. Важно, чтобы новые жилищные условия ребенка не были хуже, а его доля — не уменьшилась.

Если же при покупке квартиры продавцом использовался материнский капитал, убедитесь, что:

1. Доли были выделены детям в надлежащем порядке.
2. Имеется согласие органов опеки на текущую продажу.
3. Совершеннолетние дети, являющиеся собственниками, тоже участвуют в сделке.

Не только документы: осмотр квартиры и разговор с соседями

Юридическая чистота важна, но не стоит забывать и о техническом состоянии жилья. При осмотре проверьте:

Законность перепланировки. Сверьте планировку с техническим паспортом БТИ. Любые незаконные изменения могут привести к большим штрафам и проблемам с продажей в будущем.

Состояние коммуникаций. Оцените напор воды, работу розеток, вентиляции, радиаторов. Если дом газифицирован, особое внимание уделите состоянию плиты и газовой колонки.

Качество ремонта. Осмотрите полы, стены и потолки на предмет трещин, протечек и разводов.

И самый главный совет — пообщайтесь с соседями. Именно они могут ненароком рассказать о шумных вечеринках, проблемах с затоплениями или других скрытых нюансах жизни в этом доме. Каким бы прекрасным ни был ремонт, асоциальные соседи сведут на нет всю радость от покупки.

Итог: доверяй, но проверяй

Покупка квартиры на вторичном рынке — это всегда путь через тернии к звездам. Он требует максимальной внимательности и осторожности. Тщательная проверка каждого документа, осмотр жилья и неформальные беседы помогут вам сделать правильный выбор и обрести свой дом без лишних проблем.