Вторичка в Москве ожила: спрос растёт, а квартир всё равно не хватает — за этим стоит больше, чем сезонность

Рынок вторичного жилья Москвы в третьем квартале 2025 года показал оживление. Спрос увеличился на фоне снижения ключевой ставки и более доступной ипотеки, цены продолжили умеренный рост, а предложение хоть и прибавило, но по-прежнему не удовлетворяет потребности покупателей. Об этом пишет РБК.

Спрос оживился

По данным "НДВ Супермаркет Недвижимости", за квартал спрос на готовое жильё вырос на 13,6%, но по сравнению с третьим кварталом прошлого года наблюдается снижение на 4,6%.

Оживление связано с сезонностью, снижением доходности по вкладам и корректировкой ключевой ставки ЦБ. По словам экспертов, часть покупателей использует накопления с депозитов для покупки квартир, а треть ипотечных сделок в III квартале — это новые заёмщики.

"Активность покупателей на вторичном рынке резко возрастет, как только ставки по рыночной ипотеке достигнут 11-13% годовых", — сказал директор направления "Вторичный рынок" компании "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.

Цены продолжают расти

Средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в Москве составила 398,7 тыс. руб., что на 2,6% выше показателя II квартала и на 7,9% больше, чем в I квартале 2025 года. Годовой рост достиг 18%, хотя ежемесячное повышение редко превышало 1,5%.

Сильнее всего цены прибавили в феврале 2025-го (+2,5% за месяц). По мнению аналитиков, в дальнейшем стоимость будет зависеть от динамики ставок по ипотеке и ликвидности предложения.

Сравнение динамики

Советы шаг за шагом

1. Следите за ключевой ставкой ЦБ — её снижение влияет на ипотеку.

2. При выборе жилья учитывайте ликвидность: "хорошие" квартиры уходят быстрее.

3. Рассмотрите альтернативные сделки (обмен, зачёт старой квартиры).

4. Сравнивайте предложения вторички и новостроек: иногда разница в цене перекрывает преимущества рассрочек.

5. Если у вас депозит, оцените выгоду перевода средств в покупку жилья.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: ждать резкого снижения цен.

• Последствие: упустить ликвидные варианты.

• Альтернатива: покупать сейчас, пока рост умеренный.

• Ошибка: брать ипотеку при высоких ставках на полную стоимость.

• Последствие: переплата.

• Альтернатива: дождаться снижения до 11-13% или использовать альтернативные сделки.

• Ошибка: ориентироваться только на новостройки.

• Последствие: переплата и расходы на ремонт.

• Альтернатива: вторичка с готовой отделкой.

А что если…

А что если в 2026 году ставки резко снизятся? Тогда рынок вторичного жилья может пережить скачок активности: количество сделок возрастёт, а цены на ликвидные объекты вырастут быстрее прогнозов.

Плюсы и минусы вторички

FAQ

Сколько стоит "квадрат" вторички в Москве?
Около 398,7 тыс. руб. по итогам III квартала 2025 года.

Стоит ли ждать снижения цен?
Эксперты считают, что падения не будет: скорее умеренный рост.

Что выгоднее: новостройка или вторичка?
Новостройка даёт скидки и рассрочки, но дороже и требует ремонта. Вторичка готова к проживанию.

Мифы и правда

• Миф: вторичка дешевле новостроек.

• Правда: чаще наоборот — ликвидные квартиры дороже.

• Миф: спрос на вторичку падает.

• Правда: он колеблется, но остаётся высоким при доступной ипотеке.

• Миф: цены могут обрушиться.

• Правда: при инфляции и ограниченном предложении жильё дешеветь не будет.

Интересные факты

1. Средний срок экспозиции ликвидной квартиры — менее 1,5 месяца.

2. По оценке директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлии Дымовой, 50% всех сделок по вторичной недвижимости в Москве приходится на альтернативные сделки. Её слова в марте 2025 года приводил MK. RU.

Исторический контекст

Рынок вторичного жилья Москвы прошёл несколько фаз. В 1990-е годы сделки носили хаотичный характер, цены были нестабильны. С середины 2000-х рынок структурировался, появились агентства, ипотека стала массовой. В 2014–2015 годах резкое падение рубля и рост ставок привели к стагнации, но в 2018–2019 гг. снова начался рост.

В 2020 году пандемия и льготная ипотека усилили переход покупателей в новостройки, но вторичка удержала позиции за счёт готового жилья. Сегодня рынок живёт в условиях конкуренции: первичка предлагает инструменты финансирования, а вторичка — готовность к проживанию и локации.