Небольшой рост, большие ожидания: рынок затаился — и это может быть началом большой перемены

Осенью 2025 года рынок вторичной недвижимости в крупнейших городах России показывает осторожный рост. По данным сервиса «Яндекс Недвижимость», в сентябре цены на готовое жильё увеличились в среднем на 0,9% по сравнению с августом, при этом объём предложений на рынке сократился на 2,6%.

"В сентябре 2025 года медианная цена квадрата на вторичном рынке мегаполисов выросла до 145 тыс. рублей (+0,9% к августу)", — сообщили в компании.

Где жильё подорожало больше всего

Наиболее заметный рост цен зафиксирован в Москве и Санкт-Петербурге. При этом подорожание наблюдалось также в ряде региональных центров, где рынок постепенно выходит из летней стагнации.

Рост в этих городах эксперты связывают с активизацией покупателей после долгого летнего затишья. Особенно заметно оживление в столице, где покупательская активность усилилась благодаря снижению ключевой ставки и постепенному улучшению условий ипотечного кредитования.

Где цены стабилизировались

В большинстве мегаполисов — 11 из 16 — ситуация на вторичном рынке остаётся стабильной: колебания цен не превышают одного процента.

Небольшое снижение в Уфе аналитики объясняют локальными факторами — снижением числа сделок в августе и переоценкой стоимости ранее выставленных объектов.

Почему рынок оживился

По словам коммерческого директора «Яндекс Недвижимость» Евгения Белокурова, в сентябре рынок вторичного жилья продемонстрировал оживление впервые с апреля 2025 года.

"Постепенное возвращение потребителей к вопросу покупки вторичной недвижимости связано с началом цикла снижения ключевой ставки, которое началось в июне. Сейчас мы фиксируем более заметную активность во многих мегаполисах, её увеличение в течение месяца и квартала", — отметил Белокуров.

Эксперт подчеркнул, что реакция рынка остаётся сдержанной: покупатели и продавцы не ждут резких изменений, поскольку Банк России будет осторожно снижать ставку в ближайшие месяцы. Это формирует умеренные ожидания и сдерживает рост цен.

Что происходит с предложением

Сокращение объёма предложений на вторичном рынке — −2,6% за месяц — эксперты связывают с завершением сезона отпусков и переходом части покупателей на первичный рынок, где сохраняются льготные ипотечные программы.

Кроме того, в некоторых городах часть продавцов временно сняла объекты с продажи в ожидании возможного повышения цен осенью. Это дополнительно сократило доступное предложение.

Таблица «Динамика рынка по типам жилья»

Как влияет ключевая ставка

Снижение ключевой ставки, начавшееся летом, стало главным фактором оживления рынка. Хотя ипотечные продукты на вторичку не субсидируются так активно, как новостройки, доступность кредитов постепенно растёт.

Покупатели, которые откладывали сделку, начинают возвращаться на рынок. Но аналитики предупреждают: заметный рост спроса возможен только при снижении ставки ниже 12%.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: ждать резкого падения цен.
  Последствие: можно пропустить момент, когда ипотека станет доступнее.
  Альтернатива: следить за ставкой и подбирать жильё заранее.

• Ошибка: сравнивать вторичку с новостройками напрямую.
  Последствие: можно неправильно оценить ликвидность объекта.
  Альтернатива: учитывать готовность дома, инфраструктуру и стоимость ремонта.

• Ошибка: ориентироваться только на средние цены.
  Последствие: упускаются реальные рыночные возможности в конкретных районах.
  Альтернатива: анализировать динамику по микрорайонам.

А что если рынок снова замрёт?

Если ставка останется высокой или инфляция усилится, вторичный рынок может снова войти в стагнацию. Однако эксперты отмечают, что запрос на готовое жильё сохраняется: многие покупатели выбирают вторичку из-за возможности въехать сразу и избежать рисков долгостроя.

Кроме того, растёт доля сделок с альтернативными схемами — обменами и продажей без ипотеки, что частично компенсирует низкую кредитную активность.

Таблица «Плюсы и минусы вторичного рынка»

Прогноз до конца 2025 года

По оценкам аналитиков «Яндекс Недвижимости», во второй половине осени рынок продолжит умеренный рост в пределах 1–2% в месяц. Значительного скачка не ожидается: участники рынка действуют осторожно, ориентируясь на решения Банка России.

Если ставка снизится ещё на 1–1,5 процентных пункта, активность покупателей заметно возрастёт, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. В регионах же восстановление может занять дольше.

"Такая траектория денежно-кредитной политики формирует умеренные ожидания у участников рынка, поэтому спрос будет восстанавливаться постепенно", — подчеркнул Белокуров.

FAQ

Почему цены растут, если спрос снижается?
Сокращение предложения и ожидания дальнейшего удешевления ипотеки создают отложенный спрос, который поддерживает цены.

Стоит ли покупать сейчас?
Если объект подобран и ставка приемлемая — да. В периоды умеренной активности цены стабильны, и можно успеть купить до нового витка роста.

Когда ждать заметного снижения цен?
Эксперты считают, что резкого падения не будет. В лучшем случае рынок «остынет» к зиме, но общая стоимость квадратного метра останется вблизи текущих значений.

Мифы и правда

• Миф: снижение ключевой ставки сразу ведёт к удешевлению ипотеки.
  Правда: банки реагируют с задержкой — обычно через 1–2 месяца.

• Миф: вторичка не пользуется спросом при господдержке новостроек.
  Правда: спрос сохраняется — люди выбирают готовое жильё без ожидания сдачи.

• Миф: рынок замер, и покупать сейчас бессмысленно.
  Правда: осенью фиксируется рост активности, особенно в крупных городах.

Три интересных факта

1. Москва остаётся единственным городом, где цена вторички превышает 380 тыс. рублей за квадратный метр.

2. В Челябинске рост цен совпал с увеличением числа сделок с семейной ипотекой.

3. В июле 2025 года число сделок на вторичном рынке увеличилось на 15–31% по сравнению с июнем.

Исторический контекст

После взрывного роста 2022–2023 годов рынок вторичного жилья прошёл через этап охлаждения. В 2024-м и первой половине 2025-го цены практически не менялись, а объёмы продаж снизились из-за высокой ключевой ставки. Сейчас рынок постепенно стабилизируется, переходя к умеренному росту и сдержанному спросу.

Эксперты считают, что 2025 год станет переходным: рынок адаптируется к новым экономическим условиям, а покупатели возвращаются к более рациональному выбору жилья.