Жильё с ремонтом победило бетонную пыль: что происходит на рынке квартир Петербурга

Когда "вторичка" обходит новостройки по цене, на рынке жилья происходит нечто действительно любопытное. В Санкт-Петербурге квартиры, сданные после 2020 года, неожиданно начали стоить дороже, чем жильё в ещё строящихся домах. Это не просто временный скачок — а системная переориентация интересов покупателей. И в центре этой тенденции — новая категория недвижимости, которую эксперты уже прозвали "сверхновой вторичкой".

Вторичка нового поколения: не просто "после сдачи"

Согласно аналитике ЦИАН, средняя стоимость одного квадратного метра в таких домах достигла 285 тысяч рублей. Это впервые выше, чем у новостроек — у них квадратный метр стоит в среднем 279,8 тыс. рублей. То есть, покупатели всё чаще предпочитают квартиры, в которых уже живут соседи, работают лифты и открыты магазины на первых этажах.

Эта "новая вторичка" занимает уже 19% всего рынка жилья с рук. А если объединить её с домами, сданными с 2015 по 2020 год, доля составит внушительные 34%. Такой рост интереса понятен: люди хотят получить всё и сразу — ключи, ремонт, стабильную среду, без риска зависнуть в стройке на годы.

Почему вырос спрос на новое старое жильё?

Причин роста популярности сверхновой вторички несколько:

Полная готовность к жизни. В таких квартирах уже есть ремонт — часто из "досанкционных" материалов, с хорошей техникой, мебелью и даже шторами. Это особенно важно на фоне новостроек, где сдают без отделки или с базовым ремонтом, который многим не по вкусу.

Комфортная среда. Через 2-3 года после сдачи в районе уже появляются школы, магазины, зелёные зоны и даже цветущие кустарники во дворе. Покупатель заходит в уже "обжитое" пространство.

Ипотека и рыночная конкуренция. Разница между ставками на первичку и вторичку всё чаще стирается, если не считать семейных льгот и траншевых программ застройщиков. А продавцы вторички выставляют цену, которая учитывает и ипотеку, и собственные ожидания.

Кто и как формирует цену?

Однако не всё так просто. По словам Максима Ельцова из "ПИА-Недвижимость", продавцы "молодых" квартир часто ориентируются на новостройки и завышают ожидания:

"Они хотят вернуть свои вложения и ещё заработать. Отсюда — цены, которые не всегда соответствуют реальному спросу".

На вторичке также преобладают объявления от агентств — более чем в пять раз больше, чем от собственников. А это значит, что в стоимость уже заложена риелторская комиссия, а цена изначально указана с запасом для торга.

В отличие от застройщиков, которые в рекламе показывают самые дешёвые квартиры, чтобы привлечь внимание, продавцы вторички стремятся с самого начала указать максимум, а потом уже идут на уступки.

Где и когда это изменится?

Сейчас вторичный рынок, особенно его новая часть, конкурирует с застройщиками в открытую. Ян Гравшин из "Движение.ру" считает, что в регионах с большим разрывом между первичкой и вторичкой застройщикам придётся корректировать цены — особенно если у них останется только ипотека как инструмент стимулирования.

Но в Петербурге ситуация иная. Как отмечает Гравшин, объёмы новостроек за последние 5 лет упали более, чем в два раза: с 12 до 5,5 млн м². А новые проекты чаще появляются за пределами города, формально в Ленобласти. В таких условиях ожидать серьёзного падения цен не приходится. Наоборот — в городе сверхновая вторичка может только дорожать.

Ремонт как главный козырь

Вторичное жильё выигрывает за счёт качества интерьеров. Игорь Бадиков из AAG подчеркивает:

"Ремонт, сделанный до санкций, дороже и качественнее. Переделывать дешевую отделку от застройщика сейчас — удовольствие недешёвое: стоимость выросла в 3-5 раз. А китайская техника и материалы устраивают не всех".

Такие квартиры, по сути, попадают в категорию "заезжай и живи", особенно если у них удачная планировка и удобное расположение. Сергей Софронов из ГК "ПСК" подтверждает: именно такие объекты — с ремонтом, мебелью и продуманным дизайном — продаются по более высоким ценам, чем пустые аналоги. А если они были куплены с низкой ставкой по семейной ипотеке, то у владельца больше гибкости в формировании цены.

В чём подвох?

Риелторы предупреждают: высокая цена — не всегда признак ликвидности. Зачастую продавцы рассчитывают вернуть не только стоимость ремонта, но и свою переплату по ипотеке. Дмитрий Ефремов из "Главстрой СПб" добавляет:

"В цену часто входит комиссия, а сама вторичка — не такая массовая, как первичка. Поэтому статистика по средним ценам может быть немного смещена".

При этом инвесторы, вложившиеся в новостройки на пике, теперь стараются продать по цене, которая покрыла бы все их расходы — и желательно с прибылью. Но рынок корректирует их ожидания, и реальная цена сделки может отличаться от заявленной.

Итог

Сверхновая вторичка заняла особое место на рынке. Это уже не просто "жильё с историей", а полноценная альтернатива новостройкам. У таких квартир свои сильные стороны: готовность к жизни, качество ремонта и развитая инфраструктура. Но и свои подводные камни — завышенные ожидания продавцов и высокий старт цены. Выбирать стоит не по году сдачи, а по качеству самого предложения.