Снижение ставки открывает охоту за квартирами: цены могут сорваться с места

"Ставка вниз — цены встали? Не совсем. Но у "вторички” появился кислород", — такими словами описывают ситуацию на рынке эксперты. После трёх последовательных решений Банк России вновь смягчил политику: базовая ставка снижена до 17% годовых. Это меньше, чем ждали самые смелые прогнозы, зато достаточно, чтобы сдвинуть с места отложенный спрос — в первую очередь на рынке готового жилья. Регулятор прямо говорит: темпы экономики остыли, инфляция тормозит медленнее желаемого, но кредитная доступность должна расти дозировано. В такой конфигурации "вторичка" традиционно реагирует быстрее всего.

"В первую очередь оживление почувствует вторичный рынок, который наиболее чувствителен к стоимости заемных средств. Здесь накопился отложенный спрос, и снижение ставки создает условия для того, чтобы часть покупателей была готова выйти на сделки", — рассказал коммерческий директор "Яндекс Недвижимости" Евгений Белокуров.

Что произошло и почему это важно именно для "вторички"

• 12 сентября Банк России снизил ключевую ставку на 1 п. п., до 17% годовых. Решение — третье по счёту с начала лета и заведомо "осторожное": инфляционные риски остаются, бюджетные траектории меняются, экономика замедляется, но кредитный "кран" всё же приоткрыли. Это ключевой триггер для сегмента, где сделки чаще зависят от стоимости заёмных денег и темпа одобрений, чем от акций застройщиков.
• Уже после предыдущих снижений фиксировались всплески интереса к готовому жилью: по оценкам участников рынка, спрос на "вторичку” прибавлял до 17% — типичный эффект "разморозки" отложенных покупателей.
• Статистика ЦБ по ипотеке показывает: после пика ужесточения средневзвешенные ставки постепенно ползут вниз. Детали зависят от типа кредита и банка, но тренд на снижение подтверждается свежими сводками регулятора.

Чего ждать покупателям и продавцам

• Покупателям. На фоне снижения ключевой ставки банки традиционно корректируют ипотечные предложения. Дешевле становятся не только новые кредиты — проще рефинансировать старые. "Окно возможностей" особенно заметно для семей, кому банки готовы подбирать комбинированные продукты (например, основной кредит + потребительский на ремонт).
• Продавцам. Сегменты ликвидных локаций (хорошая транспортная доступность, инфраструктура рядом) оживают первыми. Ситуация благоволит "чистой" сделке без длинной альтернативы — если цена реалистична, объект уходит быстрее.
• Рынку в целом. "Вилка" цен может стабилизироваться: сверхбыстрый рост первичного сегмента после сворачивания широких субсидий сменился притормаживанием; часть спроса переориентируется на готовые квартиры. Это выравнивает дисбаланс "первичка — вторичка", о котором регулятор говорил весь 2024-2025 годы.

Что говорят эксперты из смежных сегментов

Ведущий аналитик риелторской компании "Этажи" Александр Иванов прогнозирует рост спроса на вторичное жильё в пределах 10-15%. По его оценке, увеличится и доля сделок, когда текущую квартиру продают, а средства направляют в строящееся жильё — типичная стратегия "обмена метра на метр" при мягчении ставок.

Кроме жилого сектора, потепление ставок подсобит коммерческой недвижимости. Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян подчёркивает: доступные кредиты расширяют воронку спроса со стороны покупателей и арендаторов, а вместе с ней — деловую активность. Партнёр NF Group Станислав Бибик добавляет: ожидания арендаторов и инвесторов быстрее конвертируются в сделки при видимом тренде на снижение стоимости денег (вложиться "дешевле сегодня, чем завтра"). Впрочем, динамика капитальных вложений в 2025-м остаётся сдержанной — участники рынка оценивают год, скорее, как переходный.

Есть и ложка дёгтя. Руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева считает, что заметное оживление в коммерческом сегменте возможно лишь при более глубокой корректировке ключевой ставки: текущее снижение — это позитивный сигнал, но ещё не условия, "эффективные для бизнеса"; приемлемые уровни видятся не раньше середины 2026 года.

Короткий чек-лист для сделки на "вторичке" в новую ставочную реальность

• Сравнивайте сценарии: ипотека сейчас vs. отсрочка. Учитывайте, что даже небольшое снижение ставки сильнее влияет на платеж в начале графика.
• Смотрите на полную стоимость владения: кроме ставки — налоги, коммунальные платежи, будущий ремонт, стоимость страховок.
• Проверяйте объект: техническое состояние, перепланировки, ЕГРН, история залогов. Экономия редко окупается.
• Закладывайте время: поток заявок растёт — банки дольше согласуют, БТИ/Росреестр периодами перегружены.
• Не игнорируйте рефинансирование: иногда выгоднее купить сейчас и "перекатиться" через 6-12 месяцев, чем пытаться угадать "идеальный" момент.

Пара фактов в копилку

• Сентябрьское решение ЦБ — -1 п. п., до 17%, третий шаг к смягчению с июня: регулятор балансирует между инфляцией и замедлением экономики, выбирая "ступенчатый" подход.
• На предыдущем раунде снижения фиксировался плюс 17% к спросу на "вторичку" — индикатор того, как быстро готовые квартиры реагируют на новости по ставке.
• ЦБ публикует актуальную статистику ставок по ипотеке: в ленте видно постепенное охлаждение после пиков — полезный ориентир для тех, кто мониторит "точку входа".

Итог

Снижение ключевой ставки — не волшебная палочка, но понятный сигнал рынку: деньги будут дешеветь, пусть и не рывком. Для "вторички" это означает оживление за счёт отложенного спроса и более гибких условий в банках. Для покупателей — повод не упускать объект мечты, но и не забывать считать цифры до копейки. Для продавцов — время подправить ожидания и ставить реалистичные цены: рынок снова выбирает рациональность, а не ажиотаж.