Застройщики не знают, куда девать квартиры — 11 городов попали в зону риска по новостройкам

Сразу 11 крупных российских городов оказались в зоне риска по нераспроданности жилья после отмены льготной ипотеки — ещё год назад такая проблема была лишь в одном городе.

Такие данные приводит проект "Движение.ру", проанализировав рынок недвижимости за год — с июня 2024-го по июнь 2025-го — на основе информации Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). В исследовании учитывались данные по 16 городам-миллионникам, а также по Тюмени — одному из крупнейших рынков жилья в стране.

Что происходит с рынком новостроек в разных регионах и чем это грозит застройщикам — рассказываем.

Строим больше — продаём хуже

Отмена льготной ипотеки сильно ударила по спросу на первичном рынке жилья. За год объёмы ипотечного кредитования на новостройки сократились почти втрое — с 475 млрд до 167 млрд рублей в месяц.

При этом большинство крупных городов продолжали увеличивать объёмы строительства — на 10% и более. Как итог — рекордный рост нераспроданных площадей.

"Последнее грозит девелоперам финансовыми проблемами", — говорится в исследовании, текст которого есть у "Известий".

Такой разрыв между предложением и спросом неизбежно ведёт к росту издержек для застройщиков: чем дольше квартиры не продаются, тем выше расходы на обслуживание проектов.

Где продажи ещё держатся

Несмотря на общую негативную динамику, в Москве и Санкт-Петербурге ситуация остаётся стабильной.

В столице за год показатель распроданности по отношению к стройготовности вырос на 1%, составив в итоге 95%.
В Санкт-Петербурге — рост на 3 %, до 92%. Таким образом, оба мегаполиса демонстрируют относительную устойчивость рынка.

Где рынок начинает "проседать"

В остальных городах тренд — обратный. Хотя в ряде случаев снижение пока не критическое.

• В Нижнем Новгороде зафиксировано самое значительное падение — на 36%. Но даже с учётом снижения показатель остался высоким: с 146% до 110%.
• В Екатеринбурге — минус 25% (с 110% до 85%).
• В Ростове-на-Дону — минус 28% (с 113% до 85%).
• В Казани — минус 22% (с 105% до 83%).

Таким образом, в этих четырёх городах пока нет причин для тревоги, однако тенденция явно настораживает.

Кто уже в зоне риска

Самая сложная ситуация — в городах, где показатель распроданности по отношению к стройготовности не превышает 70%. Именно такие уровни аналитики отнесли к зоне риска.

В этом списке оказались сразу 11 городов:

• Волгоград
• Пермь
• Тюмень
• Самара
• Новосибирск
• Челябинск
• Омск
• Воронеж
• Уфа
• Красноярск
• Краснодар

Отдельно стоит отметить, что ещё год назад в зоне риска был только один город — Воронеж.

Теперь же география проблемы резко расширилась. Для застройщиков это означает усиление давления на рынок и необходимость либо пересматривать цены, либо снижать темпы ввода нового жилья.

Что это значит для покупателей

Для покупателей сложившаяся ситуация может стать окном возможностей.

При росте нераспроданных площадей застройщики, чтобы не "заморозить" деньги в готовых квартирах, часто начинают:

• предлагать скидки;
• улучшать условия рассрочки;
• активнее работать с банками для специальных ипотечных программ.

Однако важно понимать: в условиях падения спроса часть компаний может приостановить новые проекты или сократить объёмы строительства.

Для рынка в целом это создаёт риск нестабильности — в первую очередь для региональных девелоперов, работающих с высокой долговой нагрузкой.

Год спустя после отмены льготной ипотеки рынок новостроек в большинстве крупных городов РФ оказался в серьёзной зоне турбулентности.

В Москве и Санкт-Петербурге пока удаётся держать стабильность, но в регионах картина ухудшается. Для девелоперов это означает рост финансовых рисков, для покупателей — шанс на более выгодные предложения.

Как будет развиваться ситуация дальше, во многом зависит от того, какие новые меры поддержки — если они появятся — предложат власти. Но ясно одно: рынок недвижимости переживает один из самых сложных периодов за последние годы.