Рынок торговой недвижимости бьёт рекорды, но за цифрами скрыт неожиданный поворот
За первые девять месяцев 2025 года российский рынок торговой недвижимости показал заметное оживление. Девелоперы вывели в эксплуатацию 40 качественных торговых центров суммарной арендопригодной площадью около 356 тысяч квадратных метров.
Это лучший результат с 2021 года, когда за аналогичный период открыли лишь 23 объекта, хотя их совокупная площадь тогда достигала 546 тысяч квадратных метров. Об этом сообщили в IBC Real Estate.
Новая волна строительства в регионах
Главный драйвер роста — региональные проекты. Без учета Москвы и Санкт-Петербурга в городах России введено 25 торговых объектов общей площадью 187 тысяч квадратных метров. Таким образом, на регионы пришлось более половины (53%) от всего объема нового предложения.
Среди крупнейших региональных комплексов выделяются:
- "Гранд Сити" в Кемерово (30 тыс. кв. м);
- "СолнцеМолл" в Иркутске (13,6 тыс. кв. м);
- "Солнечный" в Ставрополе (13,2 тыс. кв. м);
- "Мегастиль" в Казани (12,8 тыс. кв. м).
Эти объекты демонстрируют тенденцию к развитию торгово-развлекательных форматов, ориентированных на смешанное использование площадей: магазины, кафе, зоны отдыха, семейные развлечения.
Москва: компактные, но востребованные форматы
На столичный рынок пришлось 13 новых торговых центров общей площадью 111 тысяч квадратных метров (31% общего ввода).
Здесь заметен тренд на сокращение размеров проектов при сохранении высокого уровня качества и архитектурных решений. Девелоперы активно развивают концепции "lifestyle"-центров, которые совмещают торговлю, досуг и гастроформаты.
Среди крупнейших новинок — "Ботаника Молл" (28,5 тыс. кв. м), "ЗУМ. Универмаг Зиларт" (16,7 тыс. кв. м) и "Грис Молл" (11 тыс. кв. м).
До конца года ожидается ввод ещё четырех объектов суммарной площадью около 89 тысяч квадратных метров. Это позволит частично компенсировать дефицит качественных торговых площадей, который сохранялся последние два года.
Северная столица догоняет Москву
В Санкт-Петербурге открылись два заметных проекта: "Лондон Парк" площадью 32 тысячи квадратных метров и "NEBO" — 25,7 тысячи квадратных метров. Эти два комплекса обеспечили городу 16% от общероссийского объема новых площадей.
До конца года девелоперы обещают запустить торговый центр "HOLLYWOOD" площадью около 60 тысяч квадратных метров, что может стать крупнейшим открытием на рынке Северо-Запада за последние годы.
Сравнение по регионам
| Город/регион | Количество объектов | Общая площадь, тыс. кв. м | Доля от общего объема |
| Москва | 13 | 111 | 31% |
| Санкт-Петербург | 2 | 58 | 16% |
| Регионы России | 25 | 187 | 53% |
Как меняется рынок
Эксперты отмечают, что новые объекты стали компактнее: средняя площадь торгового центра снизилась с 23 тысяч кв. м в 2021 году до 9 тысяч кв. м в 2025 году.
Девелоперы все чаще выбирают формат "community center" — небольшие, но функциональные комплексы, встроенные в жилую среду. Это позволяет снизить риски, связанные с заполнением арендаторами, и быстрее достигать операционной окупаемости.
"Современные покупатели хотят не просто делать покупки, а проводить время в комфортной среде", — отметил представитель IBC Real Estate Александр Иванов.
По данным компании, в структуре арендаторов новых объектов растет доля продуктовых супермаркетов, аптек, детских товаров и локальных кафе.
В некоторых городах именно локальные бренды становятся якорными арендаторами, замещая международные сети.
Советы шаг за шагом: как девелоперам адаптироваться к трендам
- Ставить на компактность и функциональность: крупные ТЦ с площадями свыше 50 тыс. кв. м строятся все реже.
- Делать ставку на гибкий пул арендаторов: сочетание федеральных сетей и локальных брендов повышает устойчивость объекта.
- Внедрять цифровые сервисы — онлайн-навигацию, системы лояльности, AR-витрины.
- Развивать инфраструктуру для досуга: семейные кафе, фитнес-зоны, пространства для мероприятий.
Ошибка → Последствие → Альтернатива
- Ошибка: выбор однотипного формата без учета местного спроса.
Последствие: низкая заполняемость и затянувшаяся окупаемость.
Альтернатива: аналитика покупательского поведения и точечное зонирование. - Ошибка: ориентация только на ритейл без досуговой составляющей.
Последствие: потеря конкурентоспособности.
Альтернатива: интеграция коворкингов, кафе, салонов красоты и развлечений. - Ошибка: экономия на архитектурной концепции.
Последствие: объект теряет уникальность и не формирует поток.
Альтернатива: сотрудничество с дизайнерами и урбанистами для создания "места притяжения".
А что если торговые центры станут меньше, но умнее
Многие аналитики уверены: рынок движется в сторону "умных" ТЦ. В таких проектах ключевую роль будут играть цифровые технологии — системы аналитики посетителей, динамическое управление арендой, энергосбережение.
Если эта тенденция продолжится, к 2030 году появится целое поколение "гибридных" центров, совмещающих розничную торговлю и социальные сервисы.
Плюсы и минусы новой модели
| Параметр | Плюсы | Минусы |
| Формат малых ТЦ | Быстрая окупаемость, меньше рисков, гибкость формата | Меньше возможностей для масштабных арендаторов |
| Рост доли регионов | Расширение рынка, повышение инвестиционной привлекательности | Недостаток крупных инвесторов на местах |
| Уход к локальным брендам | Поддержка малого бизнеса, устойчивость спроса | Более низкая арендная ставка |
| Цифровизация | Улучшение клиентского опыта, точная аналитика | Высокие затраты на внедрение технологий |
FAQ
— Как выбрать формат ТЦ для инвестиций?
Следует учитывать население города, уровень конкуренции и транспортную доступность. Для городов до 500 тыс. жителей оптимальны объекты площадью до 15 тыс. кв. м.
— Сколько стоит строительство современного торгового центра?
Средняя стоимость варьируется от 80 до 120 тыс. рублей за квадратный метр, включая инженерные сети и отделку.
— Что лучше: реновация старого ТЦ или строительство нового?
Реновация обходится дешевле на 30-40%, но требует точного анализа локации и спроса, иначе проект может не окупиться.
Мифы и правда о торговых центрах
- Миф: крупные ТЦ уходят в прошлое.
Правда: они трансформируются — становятся многофункциональными пространствами. - Миф: арендаторы не возвращаются после кризисов.
Правда: спрос восстанавливается, особенно у локальных брендов и федеральных сетей. - Миф: онлайн-торговля уничтожит офлайн.
Правда: наоборот, омниканальность усиливает посещаемость, особенно при наличии пунктов выдачи заказов.
Три интересных факта
- Самый маленький ТЦ, открытый в 2025 году, имеет площадь всего 2,1 тыс. кв. м — он расположен в Туле и специализируется на локальных производителях.
- В новых ТЦ всё чаще открываются медицинские клиники и коворкинги.
- Девелоперы начали использовать солнечные панели и системы рекуперации тепла для снижения расходов.
Исторический контекст
2020-2021 годы стали переломными для рынка торговой недвижимости. После пандемийного спада девелоперы переключились на гибридные форматы, где арендная стабильность важнее масштабов. В 2023–2024 годах началось постепенное восстановление, а 2025-й закрепил тренд на устойчивое развитие сектора.
Прогноз до конца года
По оценкам IBC Real Estate, к концу 2025 года общий объем ввода качественной торговой недвижимости в России достигнет 618 тысяч квадратных метров.
Несмотря на снижение средней площади объектов, спрос со стороны арендаторов остается стабильным, а девелоперы делают ставку на гибкость и удобство для посетителей.
Подписывайтесь на Moneytimes.Ru
