Плата за весь срок: как получать доход даже при досрочном отъезде арендатора

Сдавая жилье, многие владельцы уверены, что главное — найти хороших людей, а остальное приложится. Но на практике даже с самыми порядочными на первый взгляд квартирантами случаются неприятные неожиданности. От проблем не застрахован никто, однако их можно минимизировать, если подходить к процессу аренды грамотно и обезопасить себя юридически.

Почему договор — это важно

Основой любых отношений между арендодателем и жильцом должен быть официальный договор. Его отсутствие автоматически ставит обе стороны в уязвимое положение. Все устные договорённости в случае конфликта ничего не будут стоить.

Договор аренды или коммерческого найма заключается в письменной форме. В нём важно детально описать объект: адрес, площадь, количество комнат, имеющуюся мебель и технику. Также в документе прописываются права и обязанности сторон: условия оплаты, порядок проведения ремонта, правила вселения других людей и пользования коммунальными услугами.

Чаще всего собственники заключают контракт на 11 месяцев — такой срок не требует обязательной регистрации в Росреестре, в отличие от более длительных соглашений.

Когда платить забывают

Одна из самых частых проблем — задержка или полное прекращение платежей. История Галины из Подмосковья — тому пример. Она сдала квартиру дальнему родственнику коллеги, который первое время исправно вносил деньги. Но когда у него возникли проблемы с бизнесом, платежи прекратились. После трёх месяцев неуплаты жильцу пришлось съехать, оставив долг.

При наличии договора такая ситуация решается проще. В нём обычно указано, через сколько дней просрочки арендодатель может расторгнуть соглашение в одностороннем порядке. Для контрактов сроком до 11 месяцев просрочкой считается неоплата в течение двух месяцев. Также документ может предусматривать штрафные санкции. При несоблюдении условий собственник имеет право расторгнуть договор и выселить жильца, удержав залог.

"Для договоров, которые заключаются на 11 месяцев, просрочкой считается неоплата аренды в течение 2 месяцев", — пояснил юрист.

Без договора же владелец месяцами может выслушивать обещания, не имея возможности ни выселить неплательщика, ни сдать жильё другим. Незаконные методы вроде выноса вещей или смены замков знающие арендаторы легко обратят против самого хозяина.

Если жилец внезапно съезжает

Внезапный отъезд квартиранта — ещё один неприятный сюрприз. Александра из Новой Москвы хотела сдать свою однокомнатную квартиру только одиноким девушкам, считая их самой надёжной категорией. Однако за год через её жилье прошли четыре такие арендаторницы, каждая из которых съезжала, не прожив и пары месяцев.

Расширьте круг потенциальных жильцов, не ограничиваясь стереотипами. И главное — подстрахуйте себя договором. По закону, даже если арендатор съехал досрочно, он обязан платить за весь срок действия соглашения, пока оно не будет официально расторгнуто.

Неожиданные соседи: проблема субаренды

Иногда арендаторы решают заработать на вашей же квартире, сдавая её дальше. Так произошло с москвичом Петром, который сдал квартиру первому же откликнувшемуся мужчине. Вскоре соседи сообщили, что в квартире живёт не один человек, а целая группа рабочих. Оказалось, что арендатор сдавал жильё им втридорога.

Субаренда сама по себе не запрещена, но она возможна только с письменного согласия собственника. Это может быть отдельный документ или приложение к основному договору. Если такого разрешения не было, владелец вправе расторгнуть договор, выселить всех и взыскать штраф. Без договора же выселить незаконных жильцов будет крайне сложно, часто для этого приходится привлекать правоохранительные органы.

Что пропадает и ломается

После отъезда жильцов некоторые вещи могут бесследно исчезнуть или оказаться сломанными. Нина из Люберец обнаружила, что после квартирантов пропали стиральная машина и ковёр. Жильцы, уезжая, перечислили ей лишь небольшую компенсацию, несопоставимую со стоимостью вещей.

Без описи имущества доказать что-либо практически невозможно. Вы рискуете сдать квартиру с новым ремонтом и мебелью, а получить обратно помещение с испорченными обоями и сломанной техникой.

Как защитить имущество с помощью описи

Грамотно составленная опись — это простой, но эффективный инструмент защиты интересов и арендодателя, и самого жильца. Она нужна для того, чтобы:

• исключить споры о вещах, которые были или не были в квартире;
• зафиксировать состояние мебели, техники и предметов интерьера на момент заселения;
• подтвердить работоспособность бытовой техники и наличие или отсутствие внешних повреждений;
• отразить в документе состояние полов, стен, потолков и других покрытий.

Животные, дети и другие нюансы

Отдельный пункт — это домашние животные. На словах все могут договориться, что питомцев не будет, но на практике жильцы часто меняют решение. Результат — ободранная мебель, погрызенные ножки столов и испорченные обои.

Избежать этого поможет тот же договор или дополнительное соглашение, где чётко прописаны условия содержания животных и санкции за их нарушение. Например, обязанность арендатора компенсировать стоимость испорченной вещи.

То же касается и других деликатных моментов: наличие маленьких детей, регулярные визиты гостей, ночной образ жизни. Все эти вопросы лучше обсудить и зафиксировать "на берегу", чтобы потом не было неприятных сюрпризов.