Мегаполисы России входят в сезон заморозки: аренда остывает вместе с осенью

В третьем квартале 2025 года рынок долгосрочной аренды в российских мегаполисах пережил волну пересмотра цен. По данным "Яндекс Аренды", почти треть арендодателей снизили стоимость сдаваемых квартир, а средний размер дисконта составил 9,2%. Лидером по снижению ставки стала Казань — здесь средний дисконт достиг 11,1%, тогда как минимальные скидки отмечены в Уфе, где цены уменьшались лишь на 7,4%.

Города, где снижали аренду активнее всего

В отличие от традиционно консервативной Москвы, где среднее снижение арендных ставок составило 8,6%, в Казани арендодатели пошли на более заметные уступки. Аналитики "Яндекс Аренды" подсчитали, что в Татарстане жильё чаще теряло в цене при длительной экспозиции на рынке. При этом доля объявлений, где собственники пересматривали цену, оказалась одной из самых низких — 17,7%.

Более массовое снижение наблюдалось в южных и центральных городах. Так, в Краснодаре скидки появились в 44% объявлений, а в Воронеже — в 41,4%. Это объясняется тем, что в этих регионах предложение жилья превышает спрос: арендодатели вынуждены подстраиваться под колебания рынка и ожидания потенциальных съёмщиков.

Почему южные регионы чаще корректируют цены? Климатическая привлекательность и высокий сезонный спрос создают иллюзию устойчивого рынка, но летом жильё заполняется быстро, а осенью и зимой спрос резко падает. В таких условиях удержать арендатора становится сложнее, и владельцы готовы идти на уступки.

Средние показатели по городам-миллионникам

Исследование сервиса показывает, что в большинстве миллионников размер дисконта колебался в пределах 9-10%. В Екатеринбурге, Санкт-Петербурге, Волгограде, Ростове-на-Дону, Перми и Омске снижение составило в среднем 9,1%. В Челябинске, Самаре, Воронеже и Краснодаре арендаторы могли рассчитывать на скидку около 10%.

В крупных экономических центрах динамика отличается. Москва, несмотря на обилие предложений, сохранила сравнительно стабильные условия. Здесь спрос поддерживается постоянным притоком трудовых мигрантов и студентов, поэтому снижение цен происходит реже и в меньших масштабах. А вот в Казани арендный рынок показал наибольшую гибкость: арендодатели старались быстрее адаптироваться к новым экономическим реалиям.

Что означает дисконт для арендного рынка? Это показатель не только конкуренции, но и уровня доверия арендаторов. Чем выше доля пересмотра цен, тем заметнее разрыв между ожиданиями собственников и реальной платежеспособностью съёмщиков.

Где скидки редкость

Если рассматривать долю объектов, где ставка аренды снижалась в процессе экспозиции, то минимальные значения зафиксированы в Омске, Казани и Перми — от 12,9% до 21,2% объявлений. Это значит, что в этих городах собственники не спешат пересматривать свои ожидания, предпочитая дождаться подходящего арендатора.

В Уфе средний дисконт составил 7,4%, что делает её городом с самыми скромными уступками в стране. Несмотря на это, спрос на жильё здесь остаётся умеренным, а рынок — более устойчивым, чем в других регионах. В таких условиях собственники чувствуют себя увереннее и не склонны делать крупные скидки.

Ситуация в Москве и Петербурге остаётся показательной: в мегаполисах с высоким уровнем дохода снижение арендной ставки обычно становится инструментом ускорения сделки, а не вынужденной мерой. Там, где конкуренция между арендаторами выше, скидки становятся редкостью.

Почему арендодатели идут на уступки

По данным "Яндекс Аренды", 30,1% всех объявлений в крупных городах сопровождались последующим снижением цены. Это связано с тем, что арендодатели часто переоценивают стоимость своего жилья при размещении объявления.

Когда спрос не оправдывает ожиданий, владельцы вынуждены постепенно корректировать цену, чтобы не терять потенциальных арендаторов. Так формируется средний дисконт, который отражает баланс между ожиданиями и реальностью рынка.

"Снижение ставки аренды стало закономерным следствием высокой конкуренции на рынке и осторожности арендаторов в условиях экономической неопределённости", — отмечают аналитики "Яндекс Аренды".

Как действовать собственнику, если жильё не сдают месяцами? Первым шагом стоит проанализировать аналогичные предложения в своём районе. Затем — пересмотреть фото и описание объявления: иногда визуальное восприятие влияет сильнее, чем сама цена. Только после этого корректировать ставку — не резко, а поэтапно, чтобы не обесценить предложение.

Как менялась динамика цен и доверие арендаторов

По сравнению с предыдущими периодами рынок стал более рациональным. Если раньше арендодатели предпочитали "держать" цену, надеясь на выгодного клиента, то сейчас они чаще идут на уступки. Это делает рынок более гибким, но и менее предсказуемым.

Интересно, что даже небольшое снижение ставки — на 5-7% — нередко становится решающим для съёмщика. Люди готовы рассматривать жильё чуть дороже, если видят, что собственник открыт к диалогу и готов к компромиссу.

Можно ли считать дисконт признаком кризиса рынка? Не обязательно. В большинстве случаев это показатель здоровой конкуренции и адаптации участников к изменяющимся условиям. На насыщенном рынке снижение цены становится инструментом ускорения сделки, а не сигналом паники.

Что ждёт рынок к зиме

По мере наступления холодного сезона активность на рынке аренды традиционно снижается. Студенты и сезонные работники уже заняли большую часть доступного жилья, а новые съёмщики появляются реже. Это значит, что арендодателям придётся удерживать внимание ограниченного числа потенциальных клиентов.

Аналитики прогнозируют, что средний уровень дисконта в зимние месяцы может сохраниться на уровне 8-9%. При этом разрыв между регионами, как и прежде, останется заметным: южные города будут корректировать цены чаще, а мегаполисы с высоким доходом сохранят стабильность.

Стоит ли ждать нового роста ставок весной? Да, но умеренного. Традиционно с апреля по июнь активизируется поток арендаторов, что сокращает долю скидок. Однако, по оценкам экспертов, к уровням 2023-2024 годов рынок вернётся не раньше второй половины 2026 года, передаёт РБК.