Как защитить себя от штрафов и пени при сдаче квартиры в аренду: пошаговое руководство

Многие владельцы второй, третьей и последующих квартир в России уверены, что сдача недвижимости в аренду — отличный способ заработать. Однако далеко не все платят налоги с получаемого дохода. Между тем, Федеральная налоговая служба (ФНС) активно совершенствует методы выявления тех, кто уклоняется от уплаты налогов, и сегодня расскажем, как это происходит, какие последствия ждут нарушителей и как избежать проблем.

Обязанность платить налог — не просто формальность

В России налог на доход от сдачи квартиры в аренду — обязательный для всех собственников. В 2018 году Минфин РФ подтвердил, что налоговые органы ведут постоянную контрольную работу по выявлению тех, кто не декларирует доходы от аренды. Это значит, что налоговая инспекция не просто ждет жалоб, а активно собирает информацию и анализирует данные.

Как налоговая узнает о сдаче квартиры

ФНС использует множество источников информации:

1. Банковские переводы. С 2016 года банки обязаны по запросу налоговой предоставлять сведения о счетах физических лиц. С 2018 года к этому добавились данные о движении средств на счетах в драгоценных металлах. Регулярные поступления одинаковых сумм на счет могут вызвать подозрение у автоматизированной системы контроля.

2. Росреестр. Благодаря межведомственному обмену данными налоговая получает информацию о количестве квартир у собственника и их кадастровой стоимости. Если у человека несколько квартир, а он проживает только в одной, это может навести на мысль о сдаче других квартир в аренду.

3. Управляющие компании, участковые и соседи. Часто информация о сдаче квартиры поступает от соседей, недовольных шумными арендаторами, или от управляющих организаций, если собственник не платит коммунальные услуги, но регулярно получает арендную плату.

4. Миграционные службы. При регистрации иностранных граждан по месту пребывания требуется уведомление от владельца квартиры. Налоговая может использовать эти данные для проверки.

5. Организации-наниматели. Если квартира арендуется фирмой для сотрудников, договор аренды и данные о собственнике легко доступны налоговой при проверках.

Как доказать факт получения дохода

Сам факт проживания в квартире посторонних лиц не доказывает получение дохода. Налоговой нужны доказательства:

• свидетельские показания соседей или арендаторов;
• расписки о получении наличных платежей;
• выписки из банка, подтверждающие регулярные переводы от арендаторов.

Если таких доказательств нет, налоговая не сможет начислить налог автоматически.

Какие последствия ждут тех, кто не платит налоги

Если налоговая обнаружит неуплату, собственник обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. При доходе свыше 5 млн рублей ставка увеличивается до 15%. Льготные ставки для самозанятых (4% или 6%) в этом случае не применяются.

Кроме того, начисляются пени и штрафы:

• штраф за просрочку подачи декларации — 5% от суммы налога за каждый месяц, минимум 1000 рублей, максимум 30% от суммы;
• за умышленное уклонение — штраф 20-40% от неуплаченной суммы;
• пени — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки.

Уголовная ответственность

В особо серьезных случаях возможна уголовная ответственность:

• если неуплаченный налог превышает 2,7 млн рублей в год на протяжении трех лет, грозит штраф до 300 тыс. рублей, принудительные работы, арест до 6 месяцев или лишение свободы до года;
• при суммах свыше 13,5 млн рублей штрафы и сроки увеличиваются.

Уголовное преследование наступает, если налоговая декларация не подавалась вовсе или содержала заведомо ложные данные.

Как избежать проблем с налоговой

Лучший способ — честно платить налоги. Законных вариантов уплаты четыре:

Налог для самозанятых.

НДФЛ для физических лиц.

Упрощённая система налогообложения (УСН) для индивидуальных предпринимателей.

Налоговый патент для ИП.