Квартирный доход с подвохом: вот какие промахи превращают аренду в уголовную статью

Аренда жилья — одна из самых распространённых форм дополнительного дохода в России. Тысячи собственников сдают квартиры, получая стабильные ежемесячные выплаты. Но вместе с прибылью приходят и обязательства, главным из которых остаётся уплата налогов. В 2025 году ситуация обострится: по прогнозам, половина арендодателей рискует получить штрафы за нарушение налогового законодательства.

"Особенно такой контроль касается профессиональных арендодателей или частных инвесторов, которые владеют несколькими квартирами в столицах и системно сдают их в аренду", — уточнила сенатор Ольга Епифанова в беседе с "Газетой.Ru" .

Усиление контроля: что изменилось

Федеральная налоговая служба активно применяет цифровые технологии для выявления нарушителей. Отслеживаются:

• переводы на банковские счета;

• объявления на онлайн-площадках;

• данные из Росреестра;

• обращения граждан и жалобы соседей.

Таким образом, скрыть доход от аренды становится всё сложнее.

Размеры штрафов и ответственность

• За неуплату налогов штраф может достигать 40% от суммы задолженности.

• При доходах более 2,7 миллиона рублей за три года возможна уголовная ответственность.

• В тяжёлых случаях грозит штраф до 300 тысяч рублей и даже ограничение свободы.

Сравнение: легальная и "теневая" аренда

Советы шаг за шагом: как избежать штрафов

1. Определите удобный формат уплаты налогов: НДФЛ, ИП или самозанятость.

2. Зарегистрируйтесь в приложении "Мой налог" для статуса самозанятого.

3. Заключайте официальные договоры с арендаторами.

4. Принимайте платежи только через банковский счёт, а не наличными.

5. Храните копии всех документов и чеков.

6. Консультируйтесь с налоговым юристом при сомнениях.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: сдавать квартиру "по устной договорённости".
  → Последствие: отсутствие доказательств дохода и риск штрафа.
  → Альтернатива: письменный договор аренды.

• Ошибка: получать деньги только наличными.
  → Последствие: невозможность доказать честность дохода.
  → Альтернатива: безналичные переводы.

• Ошибка: игнорировать налоговую отчётность.
  → Последствие: доначисления, пени и уголовная ответственность.
  → Альтернатива: подача декларации или уплата налога через приложение.

А что если…

Если арендодатель сдает квартиру только один раз в год (например, на время отпуска), обязанность уплаты налогов всё равно сохраняется. Исключений нет, но в таких случаях можно использовать упрощённый режим — самозанятость, где ставка всего 4%.

Плюсы и минусы легализации доходов

FAQ

Сколько стоит налог для самозанятых?
4% при сдаче физлицам, 6% при сдаче организациям.

Что будет, если налоговая найдёт объявление на сайте?
Собственника пригласят для объяснений и могут доначислить налог за весь срок аренды.

Можно ли платить налоги задним числом, чтобы избежать штрафа?
Да, добровольная уплата до проверки уменьшает санкции.

Мифы и правда

• Миф: если арендатор — родственник, налоги платить не нужно.
  Правда: аренда — это доход, и он облагается налогом.

• Миф: самозанятым нельзя сдавать квартиры.
  Правда: это разрешено и упрощает процесс уплаты налогов.

• Миф: налоговая не интересуется мелкими суммами.
  Правда: контролируются все доходы, независимо от их размера.

3 интересных факта

1. В Москве официально зарегистрировано более 2,1 млн самозанятых, часть из них — арендодатели.

2. С 2023 года ФНС использует искусственный интеллект для анализа объявлений о сдаче жилья.

3. В некоторых странах Европы налог с аренды может достигать 30%, в России ставка гораздо мягче.

Исторический контекст

В советское время сдача квартиры в аренду считалась незаконной и преследовалась по закону. С 1990-х годов, с ростом рынка жилья, аренда стала привычной практикой, но налоги платили далеко не все. Лишь в последние годы государство начало активно бороться с "теневым" рынком, предлагая арендодателям легальные инструменты — упрощённые налоговые режимы и статус самозанятого. Теперь акцент делается не только на штрафах, но и на создании условий для добровольной легализации доходов.