Когда сдавать, чтобы не прогореть: пять ошибок, которые съедают доход арендодателя

С конца лета до середины осени арендный рынок двух столиц превращается в арену конкуренции между арендодателями и съемщиками. Цены на квартиры в Москве и Санкт-Петербурге в третьем квартале 2025 года обновили рекорды, показав разнонаправленную, но одинаково тревожную динамику. По данным аналитического центра "Дом.РФ", средняя арендная ставка в Москве подскочила на 23% и достигла 115 тысяч рублей в месяц, а в Санкт-Петербурге — на 3%, до 57 тысяч. При этом в других крупных городах рост составил около 7%, но без обновления исторических максимумов.

Москва и Петербург — разные темпы, схожие тенденции

В Москве арендный рынок реагирует острее всего. Даже умеренное повышение спроса быстро выводит стоимость на новые уровни. По данным "Дом.РФ", при исключении из расчета квартир площадью свыше 100 кв. м средняя ставка в столице достигла пика за последние годы. Петербург, напротив, продемонстрировал стабильность — рост всего на 3%, однако с редким для рынка увеличением объема предложения.

Почему две столицы показывают разные темпы? Потому что в Москве конкуренция между арендаторами выше: здесь возвращаются студенты, специалисты после отпусков, мигрируют сотрудники из регионов. Петербург же частично компенсировал рост за счет расширения базы объектов — предложение выросло почти в два раза за квартал. Это и удержало цены от скачка, но создало риск их роста к зиме, если спрос не снизится.

В других миллионниках ситуация менее острая. Средняя цена аренды выросла до 40 тысяч рублей в месяц — на 7% по сравнению с предыдущим кварталом. Однако аналитики отмечают, что это скорее отражение инфляционного давления и локальных факторов, чем структурный рост рынка.

Что влияет на подорожание аренды

Согласно исследованию "Дом.РФ", ключевой причиной роста ставок стала сезонность. Конец лета и начало осени — традиционное время, когда увеличивается число запросов на аренду. В этот период активизируются студенты, возвращаются командированные, повышается мобильность кадров.

"Снижение нового предложения стало заметным фактором роста цен", — пояснила директор по развитию арендного жилья "Дом.РФ" Вероника Янушкевич.

По данным компании, количество доступных для аренды квартир сократилось уже второй квартал подряд — на 6%, до 88 тысяч лотов. При этом текущий объем остался максимальным для конца третьего квартала за последние пять лет. Этот парадокс объясняется структурой рынка: часть предложений простаивает, не соответствуя ожиданиям арендаторов по качеству или состоянию жилья.

Качество жилья становится решающим

Современные арендаторы всё чаще выбирают квартиры в домах не старше 2016 года, преимущественно монолитных или кирпичных. Срок экспозиции таких объектов — около 21 дня, что на 9% меньше среднего по рынку. В Москве средняя ставка по этим предложениям достигла 120,3 тысячи рублей — на 5% выше общей медианы.

Что происходит, если арендодатель игнорирует обновление жилья? Срок сдачи увеличивается, а арендная плата снижается быстрее среднего уровня. Альтернатива проста: косметический ремонт, замена техники и адаптация под запросы новых категорий арендаторов — семей с детьми и работников удаленного формата.

Рынок постепенно перестает быть стихийным. Если раньше стоимость формировалась по принципу "как у соседей", то теперь ее определяют объективные параметры — состояние дома, инфраструктура, транспортная доступность и энергоэффективность.

Ошибки арендодателей и их последствия

Главная ошибка владельцев квартир — неверная оценка рыночного времени. Многие пытаются сдать жилье по завышенной цене в конце осени, когда сезонный пик уже прошел. В результате квартира простаивает, и через месяц-два ставка снижается на 10-15%. Аналогичная ситуация наблюдается при игнорировании рынка новых комплексов, где за те же деньги предлагаются квартиры лучшего качества.

Как избежать просадки доходности?

1. Сдать жилье в августе — начале сентября, пока спрос максимален.
2. Уточнить конкурентные ставки по районам через агрегаторы вроде "Циан".
3. Подготовить жилье: убрать визуальные недостатки, обновить бытовую технику.
4. Разместить объявления с качественными фотографиями и полным описанием инфраструктуры.
5. Пересматривать цену каждые 2-3 месяца при отсутствии спроса.

Эти шаги позволяют минимизировать простой и удерживать арендатора дольше года, что в условиях высокой ротации становится редкостью.

Что ждёт рынок к зиме

Аналитики прогнозируют стабилизацию цен в четвертом квартале. Но это не означает снижения — скорее временную паузу перед новым витком весной 2026 года. В Москве, по оценкам "Дом.РФ", давление спроса сохранится из-за ограниченного ввода нового жилья. Петербург, напротив, может столкнуться с избытком предложений, если часть арендодателей решит выставить объекты "на пике".

А что если рынок перейдет в стадию насыщения? Тогда начнется дифференциация: премиальные квартиры сохранят стоимость, а устаревшие быстро потеряют ликвидность. Это приведет к перераспределению арендаторов между сегментами и усилит роль долгосрочных договоров, которые уже становятся стандартом для стабильных наймодателей.

При этом заблуждение, будто аренда всегда растет синхронно с ипотекой, не подтверждается. В 2025 году ставки по ипотеке стабилизировались, но аренда продолжила дорожать — значит, движущим фактором стал не кредитный рынок, а реальный дефицит качественного жилья.

Новая структура спроса

Арендаторы становятся более требовательными. Среди приоритетов — наличие кондиционера, удобной планировки и благоустроенной территории. Увеличивается доля аренды по договору с регистрацией, особенно среди иностранцев и работников крупных компаний. В Москве этот показатель за год вырос почти вдвое, что косвенно влияет и на уровень цен: легальный рынок формирует прозрачную конкуренцию.

Почему это важно? Потому что прозрачность сокращает число серых сделок и позволяет оценить реальные рыночные тренды. Чем больше официальных договоров, тем точнее аналитика и прогнозирование, на которые ориентируются инвесторы и девелоперы.

Если раньше арендное жилье рассматривалось как временный компромисс, то сегодня оно становится инструментом гибкости — возможностью выбирать локацию и уровень комфорта без долговой нагрузки. И эта тенденция едва ли изменится даже при росте предложения, передает РБК Недвижимость.