Взаимозависимые лица и недвижимость: главные правила, чтобы не потерять налоговый вычет

Задумывались ли вы, почему сделки между родственниками или связанными компаниями вызывают особый интерес у налоговой службы? Всё дело в том, что такие отношения могут влиять на условия сделок, и иногда использоваться для получения необоснованных налоговых преимуществ. Чтобы избежать злоупотреблений, закон чётко определяет понятие взаимозависимых лиц и регулирует особенности их сделок, особенно когда речь идёт о недвижимости.

Кто считается взаимозависимыми лицами

Взаимозависимые лица — это физические лица или организации, между которыми существуют такие связи, что одна сторона может влиять на условия сделки с другой. Закон не запрещает сделки между ними, но налоговые органы внимательно контролируют подобные операции, чтобы предотвратить фиктивные соглашения и манипуляции с ценами.

К основным критериям взаимозависимости относятся

Физические лица:

• подчинённость по служебной иерархии (например, начальник и подчинённый);
• родственные связи — супруги, родители (включая приёмных), дети (в том числе усыновлённые), братья и сестры, опекуны и подопечные.

Физические лица и компании:

• если гражданин владеет 25% и более организации;
• если человек занимает должность единоличного исполнительного органа (директора, генерального директора и др.).

Компания и компания:

• одна компания владеет более чем 25% другой;
• один и тот же человек имеет долю в 25% в обеих компаниях;
• более 50% органов управления обеих компаний состоят из одних и тех же лиц или их родственников;
• генерального директора или большинство членов управляющих органов назначил один и тот же человек;
• функции генерального директора выполняет одно и то же лицо.

Компании и/или физические лица:

• лицо имеет полномочия назначать гендиректора или не менее 50% состава органов управления организации;
• доля участия каждого такого лица в организациях превышает 50% (например, цепочка из трёх компаний, где первая владеет второй на 51%, а вторая владеет третьей на 60%).

Особенности сделок с недвижимостью между взаимозависимыми лицами

Сделки с недвижимостью между взаимозависимыми лицами имеют ряд ограничений и особенностей, которые важно учитывать.

Налоговый вычет

При покупке квартиры у близкого родственника получить имущественный налоговый вычет и вычет по ипотечным процентам не получится. Это связано с возможностью искусственного завышения или занижения стоимости сделки.

Запрет сделок с несовершеннолетними

Закон запрещает сделки купли-продажи между несовершеннолетними и их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами), а также с их супругами и близкими родственниками.

Недвижимость, приобретённая в браке

Если квартира была куплена в браке, то продать её супругу или супруге нельзя, так как жильё считается общей собственностью. Для распоряжения имуществом потребуется оформить долевую собственность (например, через брачный договор).

Ипотечные сделки

При покупке жилья в ипотеку у близкого родственника продавец обязан подтвердить, что у него есть другое жильё для проживания.

Жилищные программы

Некоторые программы, например, "Семейная ипотека" на вторичное жильё, могут содержать запрет на сделки между взаимозависимыми лицами.