Продавцы теряют уверенность: ценовой разрыв на рынке жилья тает на глазах

Рынок жилья постепенно теряет темп роста: разрыв между ценой предложения и ценой сделки сокращается, а динамика стоимости квадратного метра замедляется. По данным "Домклик" и "СберИндекс", сентябрь стал месяцем, когда уверенность продавцов пошла на спад, что может привести к фиксации или даже снижению цен в ближайшие месяцы.

Новостройки: рост замедляется, Москва удерживает лидерство

Согласно исследованию Центра финансовой аналитики Сбера, средняя стоимость новостроек в сентябре выросла на 0,4%, достигнув 176,8 тыс. руб. за квадратный метр. В годовом выражении рост составил 5%, что ниже уровня инфляции. После двух месяцев умеренного снижения цены снова начали расти, однако темп увеличения стоимости остается нестабильным.

Самые высокие цены традиционно сохраняются в Москве — 368,9 тыс. руб. за квадратный метр, в Санкт-Петербурге — 246,9 тыс. руб., а в Татарстане — 195 тыс. руб. В Московской и Ленинградской областях стоимость составила соответственно 192,4 тыс. и 180,5 тыс. руб. При этом в Петербурге зафиксировано падение цен на 2,3%, и отрицательная динамика там наблюдается уже третий месяц подряд.

Где новостройки дешевле всего? Согласно исследованию, самые доступные объекты расположены в Пензенской области (101,5 тыс. руб. за кв. м), Удмуртии (121,8 тыс. руб.) и Воронежской области (123,5 тыс. руб.). В Самарской области, где средняя цена составляет 127,1 тыс. руб., зафиксировано снижение на 0,4%.

Рост цен за месяц оказался наиболее заметен в Ленинградской области (+2,5%), Калининградской области (+1,9%) и Москве (+1,3%). Эти регионы сохраняют статус драйверов рынка, хотя даже здесь темпы подорожания постепенно выравниваются.

Разрыв между ценами: показатель уверенности снижается

По данным "СберИндекс", в сентябре разрыв между ценой в объявлениях и реальной сделкой на первичном рынке уменьшился почти на 2 процентных пункта и составил 12,4% против 14,3% месяцем ранее. Этот показатель отражает уверенность продавцов в возможности реализовать жилье по заявленной стоимости.

Самые большие различия зафиксированы в Москве (28,6%), Курской области (23,5%), Калининградской области (17,5%) и Санкт-Петербурге (16,9%). В то же время постепенное сокращение ценового разрыва указывает на охлаждение ожиданий продавцов и сближение позиций сторон сделки.

"Разрыв между ценой предложения и ценой сделки, который показывает степень уверенности продавца, вновь снизился и продолжает находиться ниже значений 2022-2023 годов", — пояснили аналитики "Домклик".

Можно ли ожидать снижения цен? Согласно аналитикам ЦФА, такая динамика увеличивает вероятность разворота рынка в сторону удешевления квадратного метра или фиксации цен на нынешних уровнях. При этом ключевыми регионами, где рост все еще возможен, остаются Москва, Московская и Ленинградская области.

Вторичное жилье: стабильность с признаками замедления

На рынке вторичного жилья по данным ЦФА средняя цена в сентябре выросла на 0,6%, до 117,5 тыс. руб. за квадратный метр. В годовом выражении рост составил 5,7% — также ниже инфляции. Среди крупнейших регионов лидирует Москва с показателем 317,2 тыс. руб. за квадратный метр, далее идут Санкт-Петербург (215 тыс. руб.), Московская область (150,1 тыс. руб.), Краснодарский край (143,9 тыс. руб.) и Ленинградская область (131,7 тыс. руб.).

Наиболее доступное жилье в сентябре можно было найти в Челябинской области (79,3 тыс. руб.), Саратовской (79,6 тыс. руб.) и Кемеровской (81,1 тыс. руб.). Несмотря на общую тенденцию к росту, часть регионов продемонстрировала снижение цен. В Санкт-Петербурге стоимость квадратного метра уменьшилась на 0,4%, а в Красноярском крае — на 0,3%.

Почему вторичка держится лучше новостроек? Готовое жилье остается более предсказуемым сегментом, где продавцы гибче реагируют на запросы покупателей. В то время как застройщики вынуждены учитывать кредитные программы и стоимость стройматериалов, владельцы квартир чаще идут на уступки ради сделки.

Тенденции сделок и ожидания рынка

Разрыв между ценой предложения и реальной ценой сделки на вторичном рынке в сентябре составил 12,3% против 13,5% в августе. Это значение с середины 2023 года не превышало 18%, что указывает на постепенное выравнивание рыночных ожиданий.

Самые большие различия между заявленной и итоговой ценой зафиксированы в Дагестане (25,6%), Ставропольском крае (19,8%), Москве (18,3%) и Ростовской области (18,2%). В то же время в Вологодской области и Краснодарском крае разрыв оказался отрицательным — соответственно 1% и 0,9%.

Что это значит для покупателей и продавцов? Уменьшение разрыва делает рынок прозрачнее: продавцы ближе подходят к реальной стоимости, а покупатели получают возможность торговаться на основе объективных данных. Для инвесторов это сигнал о переходе рынка к стадии стабилизации, когда риск резких колебаний снижается.

Прогноз и сценарии на 2026 год

Старший управляющий директор — директор аналитического управления Сбербанка Наталья Загвоздина заявила, что в 2026 году ожидается восстановление рынка новостроек. По прогнозу банка, продажи строящегося жилья могут вырасти на 9%, а цены — на 5-7%.

"После двух лет существенного сокращения в параметрах количества договоров долевого участия (ДДУ) думаем, что 2026 год, особенно его вторая часть, может быть годом начала восстановления и роста как цен, так и объема", — пояснила Загвоздина.

Банк связывает ожидаемое оживление с возможным снижением ключевой ставки до 12-14% в декабре 2026 года и до 10% в декабре 2027-го.

Как изменится стратегия покупателей? При снижении ставок ипотека станет доступнее, что способно вернуть спрос на новостройки. Однако в краткосрочной перспективе аналитики прогнозируют продолжение умеренного охлаждения рынка и фиксацию цен в пределах текущих значений. Обо всём этом сообщает РБК.