Семейные узы или налоговые путы? Тонкости сделок между родней

Казалось бы, что может быть проще, чем передать недвижимость близкому родственнику? Однако на практике такие сделки часто оказываются под пристальным вниманием налоговых органов, банков и даже прокуратуры. Разберёмся, какие подводные камни скрываются в сделках между родственниками и как избежать проблем.

Кого закон считает "близкими родственниками"

Прежде чем оформлять сделку, важно определить степень родства — от этого зависят налоги, ограничения и даже возможность оспорить договор в суде.

Близкие родственники (по Семейному кодексу РФ, ст. 14):

• родители и дети (включая усыновлённых);
• братья и сёстры (полнородные и неполнородные);
• дедушки/бабушки и внуки;
• супруги (но только в официальном браке!).

Важно: дарение квартиры таким родственникам не облагается НДФЛ.

Дальние родственники (без льгот):

• дяди, тёти, племянники;
• двоюродные братья и сёстры;
• прадедушки и прабабушки;
• сводные родственники (например, дети супруга от прошлого брака).

При продаже или дарении им может потребоваться уплатить 13% налога.

Почему налоговые органы подозрительно относятся к сделкам между родственниками?

Нередко такие операции оказываются фиктивными:

1. Для получения вычета — родственники оформляют документы, но реальных денег не передают.
2. Для занижения налога — в договоре указывают сумму ниже рыночной.

Пример:

Олег купил квартиру у сестры за 1 млн рублей, хотя её рыночная стоимость — 3 млн. Налоговая может доначислить налог с разницы.

5 ключевых правил при сделках с родственниками

Всегда заключайте письменный договор — даже если передаёте жильё "по-родственному".

Указывайте реальную стоимость — иначе рискуете получить претензии от налоговой.

Проверяйте статус недвижимости — если она куплена в браке, потребуется согласие супруга.

Не пытайтесь обойти банки — при ипотеке кредиторы тщательно проверяют сделки между родственниками.

Осторожно с маткапиталом — покупка жилья у родных возможна, но только при строгом соблюдении условий.

Можно ли продать долю в квартире родственнику

Да, но с оговорками:

Сначала предложите долю другим собственникам (их отказ нужно заверить у нотариуса).

Договор должен быть нотариально удостоверен.

Укажите рыночную цену — иначе налоговая может пересчитать налог.

Как защититься от проблем

Проверьте историю недвижимости — не было ли спорных сделок в прошлом.

Сохраняйте все платежные документы — они помогут доказать реальность расчётов.

Консультируйтесь с юристом — особенно если участвуют несовершеннолетние или маткапитал.