Квадратный метр без стен и крыши стоит как золото: чем объяснить ценовой парадокс Москвы

Цены на строящееся жилье в Москве превысили готовые новостройки на 47,8%

В московском рынке недвижимости наметился любопытный перекос: жильё в домах, которые ещё только возводятся, оказалось ощутимо дороже уже сданных новостроек.

Согласно свежим данным "Коммерсанта" за сентябрь 2025 года, средняя стоимость квадратного метра в строящихся проектах достигла 619,5 тыс. рублей, тогда как в объектах, введённых в эксплуатацию после 2020 года, — 419,1 тыс. рублей. Разрыв впечатляющий — 47,8%.

Цены вверх: где разница максимальна

Наиболее заметный рост зафиксирован в центральных районах Москвы, где квадратный метр традиционно самый дорогой. В Хамовниках цена строящегося жилья превышает стоимость готового более чем в три раза - на 304,2%. На Якиманке — на 217,9%, в Мещанском районе — на 209,8%, а на Арбате — на 206,1%.

Эксперты связывают этот разрыв с активным использованием льготных ипотечных программ, которые позволяют девелоперам удерживать высокие цены. При этом владельцы уже сданных квартир не имеют доступа к таким инструментам, из-за чего их предложения менее привлекательны для покупателей.

"Застройщики выигрывают за счёт того, что предлагают доступ к льготным ставкам, а покупатели смотрят не столько на итоговую цену, сколько на размер ежемесячного платежа", — пояснил аналитик рынка недвижимости Иван Сафронов.

Сравнение: строящиеся и готовые новостройки

Параметр	Строящиеся дома	Сданные после 2020 года
Средняя цена за м²	619 500 руб.	419 100 руб.
Доступность льготной ипотеки	Да	Нет
Риски для покупателя	Средние (сроки, достройка)	Минимальные
Потенциал роста стоимости	Высокий	Низкий
Возможность сразу заселиться	Нет	Да

Как действовать покупателю: пошаговые советы

Определите приоритет — цена или готовность. Если нужно въехать сразу, лучше смотреть готовое жильё.
Проверьте застройщика: используйте портал "Наш.Дом.РФ" — там указаны все разрешения и сроки.
Рассчитайте ипотеку: часто разница в ставке перекрывает выгоду от более низкой цены готового жилья.
Сравните предложения: многие девелоперы дают скидки при полной оплате или коротких рассрочках.
Оцените локацию: в периферийных районах разница между строящимися и готовыми объектами меньше, чем в центре.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

Ошибка: покупать объект без проверки репутации застройщика.
Последствие: риск долгостроя или заморозки стройки.
Альтернатива: выбирать компании с опытом, где объекты уже сданы — "ПИК", "Самолёт", "Эталон".
Ошибка: ориентироваться только на цену за квадрат.
Последствие: переплата из-за невидимых расходов — ремонтов, мебели, инфраструктуры.
Альтернатива: учитывать полную стоимость владения, включая транспорт и коммунальные платежи.
Ошибка: игнорировать процент ипотеки.
Последствие: выгода "на старте" может исчезнуть через год.
Альтернатива: использовать ипотечные калькуляторы банков, сравнивая итоговую переплату.

А что если рынок замедлится

Если спрос снизится, разница между строящимися и готовыми объектами может уменьшиться. В этом случае инвесторы, вложившиеся на ранней стадии, рискуют получить меньшую доходность.

Но если льготные программы сохранятся, новостройки на этапе котлована останутся самым ликвидным инструментом — особенно в районах, где город активно развивает транспорт и социальную инфраструктуру.

Плюсы и минусы покупки

Критерий	Строящееся жильё	Готовое жильё
+ Возможность льготной ипотеки	✅	❌
+ Низкий порог входа на старте	✅	❌
— Риски затяжной стройки	⚠️	❌
+ Потенциал роста цены	✅	⚠️
— Отсутствие заселения сразу	⚠️	✅

FAQ

Как выбрать застройщика?
Проверьте наличие разрешений на строительство, сроки сдачи и отзывы жильцов по предыдущим проектам. Надёжные компании публикуют отчётность и участвуют в госпрограммах.

Сколько стоит квадратный метр в новостройке Москвы в 2025 году?
От 400 до 620 тысяч рублей в зависимости от района и стадии готовности.

Что выгоднее — строящееся или готовое жильё?
Для инвестиций — строящееся. Для личного проживания без ожидания — готовое.

Мифы и правда о новостройках

Миф: строящиеся дома всегда дешевле.
Правда: в Москве ситуация обратная — объекты на ранней стадии подорожали сильнее.
Миф: готовое жильё не растёт в цене.
Правда: при улучшении инфраструктуры или запуске метро стоимость готовых квартир тоже увеличивается.
Миф: льготная ипотека доступна всем.
Правда: она распространяется только на новые проекты с аккредитацией банка.

Интересные факты

Впервые за последние 10 лет новостройки на стадии строительства обогнали по стоимости сданные дома.
Московский рынок жилья в 2025 году стал лидером по доле сделок с господдержкой.
Средний срок ожидания заселения в столице — 2,5 года, что меньше, чем в большинстве регионов.

Исторический контекст

2018 год — старт массового перехода на проектное финансирование через эскроу-счета.
2020 год — введение льготной ипотеки, что резко увеличило спрос.
2023 год - активное развитие инфраструктуры и рост цен на стройматериалы.
2025 год — ценовой перевес в пользу строящихся объектов.