
Добросовестность не спасёт: в этом случае закон встаёт на сторону продавца, а не покупателя
Истории, когда добросовестный покупатель теряет жильё из-за спора с пожилым продавцом, становятся всё более частыми. Недавний пример из Москвы показал, что даже тщательно оформленная сделка может быть оспорена, если продавец заявит о недееспособности после её заключения. Чтобы избежать подобных рисков, руководитель юридического агентства KDA-Lawyers Дмитрий Костин в беседе с РИАМО рекомендовал при покупке недвижимости у пенсионеров проверять состояние здоровья продавца и проводить сделку через нотариуса.
Как покупатель потерял квартиру и деньги
Случай, о котором писали СМИ, стал показательным. В 2019 году москвич купил у пожилой соседки квартиру площадью 45 кв. м за 5 млн рублей. Через три года женщина заявила в суде, что не осознавала своих действий из-за умственной отсталости. Суд встал на её сторону: жильё вернули продавцу, а покупатель остался ни с чем — без квартиры, без 5 млн и без 1 млн рублей, потраченных на ремонт.
Почему суд поддержал пенсионерку? Суд признал, что сделка была совершена с лицом, не осознающим значение своих действий, а значит, договор недействителен. Добросовестность покупателя не помогла — закон защищает прежде всего недееспособного.
Юридические шаги для защиты покупателя
"Покупателю стоит запросить справки из диспансеров и провести сделку через нотариуса", — советует руководитель юридического агентства KDA-Lawyers Дмитрий Костин.
Юрист подчёркивает: даже нотариальное удостоверение не гарантирует абсолютной безопасности, но снижает вероятность оспаривания сделки. Нотариус проверяет личность сторон, разъясняет последствия договора и удостоверяет осознанность их воли.
Какие документы стоит запросить до подписания договора:
-
свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
-
выписку из службы опеки и попечительства о дееспособности продавца;
-
нотариально заверенное согласие супруга, если имущество совместное;
-
историю объекта недвижимости из ЕГРН с информацией об обременениях и судебных спорах.
Ошибка многих покупателей — доверять устным заверениям и ограничиваться стандартной выпиской из Росреестра. Последствия очевидны: если продавец позже оспорит сделку, доказать добросовестность без документов будет крайне сложно. Альтернатива — собрать весь пакет справок заранее, даже если это займёт больше времени.
Почему возраст не равен недееспособности
Костин напоминает: сам по себе возраст или пенсионный статус не означают, что человек не может совершать сделки. Недееспособность устанавливается только судом и подтверждается медицинским заключением. Однако именно пожилые граждане чаще становятся участниками конфликтов, связанных с продажей недвижимости — по состоянию здоровья, из-за давления родственников или мошеннических схем.
А что если продавец отказывается проходить обследование? Это повод насторожиться. Юристы советуют в таком случае отказаться от сделки или потребовать дополнительное подтверждение дееспособности через нотариуса. Отказ без объяснения причин может указывать на скрытые проблемы.
Сравнивая с типовыми ситуациями на рынке, можно заметить: большинство спорных сделок связано не с обманом, а с недостаточной юридической подготовкой покупателей.
Доказательства и судебная защита
Если суд всё же признал сделку недействительной, важно доказать добросовестность и умысел продавца на сокрытие болезни. По словам Костина, в некоторых случаях можно добиться возврата средств, если установить, что продавец намеренно вводил покупателя в заблуждение и заранее планировал оспорить сделку.
Какие доказательства помогут в суде:
-
нотариально заверенная переписка и протокол переговоров;
-
медицинские справки продавца на момент сделки;
-
видеозапись с согласия сторон, подтверждающая адекватное поведение;
-
показания свидетелей.
Почему важны эти документы? Суд оценивает не только юридическую сторону, но и психологическое состояние продавца. Без письменных доказательств покупателю сложно подтвердить, что сделка была осознанной.
Деньги, нотариус и безопасность
Финансовая часть сделки требует не меньшего внимания. Все расчёты должны проводиться через аккредитив или банковскую ячейку. Такой способ фиксирует момент передачи средств и защищает покупателя, если сделка будет признана недействительной.
Юристы советуют избегать наличных расчётов и использовать нотариальное сопровождение даже при стандартных договорах купли-продажи. Стоимость услуг несравнимо меньше потенциальных потерь.
"Если в суде получится доказать умысел женщины на сокрытие своей болезни и последующее целенаправленное оспаривание сделки, то у мужчины есть шанс вернуть деньги за покупку квартиры", — отметил Костин.
А что если доказательств недостаточно? Тогда вернуть средства невозможно, даже при очевидной несправедливости решения. Закон защищает слабую сторону — недееспособного продавца.
Осмотрительность как инструмент сохранности
Покупка квартиры у пожилого человека требует не недоверия, а внимательности. Осмотрительность — главный юридический инструмент, который фиксирует добросовестность покупателя. Проверка справок, консультация с юристом и нотариальное удостоверение превращают рискованную сделку в юридически устойчивую.
Подписывайтесь на Moneytimes.Ru