Квартиры растут, как грибы после дождя, но кто в них будет жить — вопрос без ответа
Ростовская область и Краснодарский край оказались среди регионов, где рынок новостроек столкнулся с серьёзным избытком предложения.
По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ), в период с июля 2024 по июль 2025 года объёмы строительства в этих субъектах значительно превысили количество заключённых сделок.
Эта тенденция отражает не только региональные особенности, но и общероссийскую ситуацию. Застройщики продолжают активно вводить новые объекты, тогда как покупательская активность заметно снизилась.
Где новостроек больше, чем покупателей
Ростовская область заняла первое место в антирейтинге затоваривания. За год здесь было выведено на рынок 46,7 тысячи новых квартир, тогда как продано лишь 17,2 тысячи.
Разница в почти 30 тысяч лотов говорит о высоком уровне непроданных площадей. Тем не менее во втором квартале 2025 года ситуация немного улучшилась — складские запасы сократились на 2,4 тысячи квартир.
Краснодарский край оказался на третьей позиции. За тот же период здесь вывели 50,6 тысячи новых квартир, а продали 32,3 тысячи. Разрыв в 18,2 тысячи лотов за три месяца только увеличился на 3,2 тысячи.
Несмотря на привлекательность региона для инвестиций, рынок оказался перегружен предложением — особенно в курортных зонах.
Свердловская область заняла второе место. Здесь в продажу поступило 44 тысячи квартир, а реализовано лишь 24,2 тысячи. Разница почти в 20 тысяч объектов также указывает на переизбыток нового жилья. Замкнули пятёрку Башкортостан и Ленинградская область.
"Затоваривание готовыми квартирами на конец 2026 года в денежном выражении может составить 2,5-3 трлн рублей", — отметил руководитель ЕРЗ. РФ Кирилл Холопик.
Кто остался в плюсе
Среди регионов с наименьшим избытком предложения — Москва и Ингушетия. В столице за год продано 100,8 тысячи квартир при вводе 83,4 тысячи. Это говорит о том, что спрос здесь остаётся стабильно высоким, несмотря на рост цен.
В Ингушетии показатель также минимальный — за год реализовано больше квартир, чем выведено на рынок, а запас готового жилья сократился на 36 лотов.
Сравнение регионов
| Регион | Новые квартиры (тыс.) | Продажи (тыс.) | Разница (тыс.) | Динамика |
| Ростовская область | 46,7 | 17,2 | 29,5 | -2,4 во 2 кв. 2025 |
| Свердловская область | 44,0 | 24,2 | 19,8 | стабильная |
| Краснодарский край | 50,6 | 32,3 | 18,2 | +3,2 за 3 мес. |
| Башкортостан | - | - | - | умеренный рост |
| Ленинградская область | - | - | - | стабильная |
| Москва | 83,4 | 100,8 | -17,4 | положительная динамика |
Почему рынок перегрелся
Эксперты объясняют рост затоваривания несколькими факторами.
- Активное строительство. Девелоперы продолжают вводить новые проекты, ориентируясь на старые прогнозы спроса.
- Снижение покупательской активности. Рост ставок по ипотеке и общий спад доходов населения сдерживают сделки.
- Изменение предпочтений. Люди всё чаще выбирают готовое жильё на вторичном рынке, где можно сразу заселиться.
В совокупности это привело к тому, что предложение растёт быстрее, чем спрос.
Что делать покупателям
Если вы ищете квартиру в новостройке, нынешняя ситуация может сыграть вам на руку.
- Следите за скидками. Девелоперы всё чаще предлагают рассрочку и акции на квартиры в готовых домах.
- Выбирайте надёжных застройщиков. Проверяйте проекты на портале ЕРЗ. РФ, где указаны сроки ввода и процент готовности.
- Оценивайте инфраструктуру. В регионах с избытком предложения именно расположение становится ключевым фактором для ликвидности.
Ошибка → Последствие → Альтернатива
-
Ошибка: Покупка квартиры в проекте с низкой распроданностью.
Последствие: Застройщик может заморозить стройку.
Альтернатива: Выбирайте объекты, где продано более 60% лотов. -
Ошибка: Игнорировать региональные тенденции.
Последствие: Риск снижения цены после ввода дома.
Альтернатива: Смотрите на динамику спроса за последний квартал.
А что если рынок не справится
Если темпы продаж не вырастут, часть застройщиков будет вынуждена корректировать цены или замедлить темпы ввода. Возможно, появятся программы господдержки, аналогичные льготной ипотеке, но направленные на стимулирование покупок именно готового жилья.
При этом ситуация не катастрофическая — рынок адаптируется. Уже сейчас во многих регионах застройщики перешли на более компактные форматы и развивают проекты с улучшенной инфраструктурой.
Плюсы и минусы текущего рынка
| Плюсы | Минусы |
| Снижение цен на непроданные квартиры | Рост издержек у девелоперов |
| Возможность торга и скидок | Риск заморозки проектов |
| Улучшение качества предложений | Снижение темпов строительства |
| Развитие ипотечных программ | Нестабильность спроса |
FAQ
Как выбрать квартиру в условиях затоваривания?
— Смотрите на проекты с высокой степенью готовности и активными продажами. Это снижает риск заморозки.
Сколько можно сэкономить?
— В регионах с избытком предложения скидки достигают 10-15%. Дополнительно можно получить бонусы на отделку или парковку.
Что лучше: купить сейчас или подождать?
— Если жильё нужно для жизни, тянуть не стоит. Но инвесторам стоит дождаться снижения цен в 2026 году.
Мифы и правда
- Миф: Застройщики скоро обанкротятся.
Правда: Крупные игроки имеют финансовые подушки и поддержку банков. Риски касаются в основном мелких девелоперов. - Миф: Затоваривание — это крах рынка.
Правда: Это временная корректировка, которая стабилизирует цены и спрос. - Миф: Все регионы столкнулись с перепроизводством жилья.
Правда: Москва, Санкт-Петербург и Татарстан сохраняют здоровый баланс между вводом и продажами.
Исторический контекст
Подобные периоды уже случались. В 2015–2016 годах рынок новостроек также переживал избыточное предложение, после чего последовал спад строительства и восстановление спроса.
Аналогичная ситуация наблюдалась и в 2020 году — на фоне пандемии и временного обвала продаж. Каждый раз рынок восстанавливался в течение 1-2 лет.
3 интересных факта
- Средняя площадь квартиры в новых проектах России за последние два года выросла с 52 до 58 кв. м.
- В Ростове-на-Дону около 40% всех сделок в новостройках совершается с привлечением ипотеки.
- Краснодар остаётся лидером среди городов по числу инвесторов, покупающих квартиры "под сдачу".
В целом на рынке новостроек сейчас формируется новая реальность. Спрос стал избирательнее, застройщики — гибче, а покупатели получили шанс выбрать качественное жильё по разумной цене.
Подписывайтесь на Moneytimes.Ru
