Когда большие квартиры теряют смысл: инвесторы выбирают студии и компактные форматы

Небольшие квартиры вновь становятся магнитом для инвесторов. В 2026 году частные покупатели активнее вложатся в студии и малогабаритное жилье, прогнозирует владелец девелоперской группы "Гранель" Ильшат Нигматуллин. В беседе с Life.ru он описал ближайшие тенденции на российском рынке недвижимости, отметив, что период высокой ключевой ставки завершится постепенным оживлением спроса.

Осторожный оптимизм девелоперов

Девелоперы входят в 2026 год без резких ожиданий. После двух лет турбулентности строительная отрасль выбрала стратегию осторожного движения — минимизация рисков, фокус на ликвидных проектах и контроль себестоимости. По словам Нигматуллина, нынешний уровень ключевой ставки остается барьером для активного строительства, но тенденция к ее снижению уже заметна. Это открывает путь к восстановлению интереса как со стороны покупателей, так и инвесторов.

Почему снижение ставки важно? Потому что ипотека в России — главный двигатель спроса. При дорогих кредитах покупатели откладывают сделки, а девелоперы замораживают проекты. Как только ставка пойдет вниз, активность на первичном рынке оживет. Аналогичные циклы наблюдались в 2017 и 2020 годах, когда рост доступности ипотеки вызывал всплеск продаж.

При этом застройщики не планируют стремительного расширения: приоритет отдается точечной застройке в районах с уже развитой инфраструктурой и транспортной доступностью.

Фокус на малогабаритное жилье

Главный тренд, по мнению Нигматуллина, — рост интереса к небольшим студиям и квартирам формата "компакт". Частные инвесторы все чаще рассматривают такие объекты как инструмент для пассивного дохода.

Что делает студии привлекательными?

• Невысокая цена входа: даже при дорогих кредитах их легче финансировать.

• Устойчивый спрос на аренду среди студентов, одиноких специалистов и молодых семей.

• Быстрая ликвидность — такие квартиры проще продать в кризис.

Экономия пространства давно перестала быть компромиссом: застройщики научились планировать студии с функциональными зонами, а спрос сместился в пользу комфорта, а не метража. Сравнение с европейским рынком показывает: там квартиры площадью до 30 квадратных метров уже давно считаются нормой, особенно в крупных городах.

Надежность застройщиков важнее эксроу-счетов

Еще одна тенденция — изменение критериев доверия к строительным компаниям. Эксроу-счета, призванные защищать дольщиков, потеряли прежний ореол надежности. По словам Нигматуллина, теперь решающую роль играют опыт застройщика, завершенные объекты и стадия строительства.

Почему доверие сместилось? После череды заморозок и банкротств часть покупателей столкнулась с ограниченным доступом к деньгам на эскроу-счетах, что породило сомнения в эффективности схемы. Поэтому рынок возвращается к простому критерию — репутации. Чем дольше компания работает и чем больше объектов сдано, тем выше к ней доверие.

Для застройщиков это означает необходимость публичной прозрачности: демонстрация хода работ, онлайн-отчеты, открытые данные о финансировании.

Новые категории покупателей

Пандемия и экономические колебания изменили структуру спроса. Если раньше на рынке преобладали молодые инвесторы, то теперь ключевую роль играют семейные покупатели, ориентированные на долгосрочное проживание. По словам Нигматуллина, именно эта категория удерживает ипотечный спрос.

Какие критерии они ставят на первое место? Надежность, транспорт, социальная инфраструктура и экологичность района. Речь уже не только о школах и поликлиниках, но и о доступе к парковочным местам, спортивным зонам, благоустроенным дворам.

Это смещение фокуса заставляет девелоперов переосмысливать формат жилых комплексов: меньше "муравейников", больше пространства, света и функциональности. Ошибка строить "ради объема" приводит к падению продаж, тогда как альтернатива — гибкая адаптация под конкретные запросы покупателей — дает устойчивость.

Роль льготных программ и госучастия

Какую роль сыграют льготные ипотеки? Нигматуллин уверен, что именно они станут главным фактором удержания спроса. Государственные программы, ориентированные на семьи с детьми и молодых специалистов, остаются основным инструментом стимулирования рынка.

В 2026 году их действие планируют продлить, но с корректировками ставок и требований. Важной частью политики станет поддержка строительства в новых регионах — ДНР, ЛНР, Запорожье и Херсонской области. Это направление уже обозначено как приоритетное: туда направляются субсидии, льготные кредиты и федеральные подрядчики.

Тем не менее у программ есть предел: льготы помогают купить жилье, но не гарантируют его ликвидности. Если спрос сосредоточится в отдельных локациях, возможен перегрев и последующая коррекция цен.

Инвесторы и новые стратегии

Частные инвесторы все чаще действуют прагматично. Вместо покупки нескольких квартир в новостройке под аренду они выбирают один-два компактных объекта, вкладываясь в ремонт и дизайн. Так снижается риск пустующих помещений и растет доходность.

А что если рынок снова замедлится? Тогда в выигрыше окажутся те, кто ориентировался на качество, а не на количество. Практика прошлых лет показывает: в периоды падения именно малогабаритное жилье сохраняет ликвидность — аренда остается востребованной даже при снижении покупательной способности населения.

Возможный сценарий — рост интереса к форматам апартаментов, где совмещаются жилые и коммерческие функции. Это гибкое решение для инвесторов, желающих диверсифицировать риски.

Баланс между ценой и реальностью

Несмотря на осторожный оптимизм, рынок продолжит испытывать давление себестоимости. Строительные материалы, логистика и рабочая сила остаются дорогими. Поэтому, как отмечает Нигматуллин, застройщики вынуждены искать баланс между стоимостью квадратного метра и реальными возможностями покупателей.

Что могут сделать покупатели?

• Оценить бюджет не только по ипотечному платежу, но и по будущим расходам на содержание жилья.

• Сравнить локации: иногда объект дальше от центра выгоднее из-за развитой инфраструктуры.

• Проверить репутацию застройщика, особенно если объект строится без крупных банковских партнеров.

Главная ошибка — воспринимать недвижимость как гарантированный источник прибыли. Последствия такой уверенности очевидны: переплата, зависание активов, заморозка капитала. Альтернатива — покупка по принципу "жить, а не спекулировать", что постепенно становится новым трендом.