Налоговый сюрприз: кому подаренная квартира может прийтись не по карману

Что, если самый щедрый подарок в вашей жизни обернется судебными разбирательствами и огромным налоговым счетом? Речь идет о дарении квартиры — сделке, которая только на первый взгляд кажется простой. В 2025 году правила игры серьезно изменились, и теперь малейшая ошибка в оформлении может дорого стоить. Давайте разберемся, как передать недвижимость близкому человеку безопасно, законно и без лишних финансовых потерь.

Обязателен ли нотариус в 2025 году

Да, и это главное нововведение. Если раньше можно было обойтись простым письменным договором, то с 13 января 2025 года заверение у нотариуса любой дарственной на недвижимость (целиком или долю) стало строго обязательным. Это касается всех без исключения: и сделок между близкими родственниками, и договоров в пользу третьих лиц.

Новое правило — это не просто формальность, а важная мера защиты. Она призвана обезопасить, в первую очередь, социально уязвимых дарителей (например, пожилых людей) от мошенничества и давления, гарантируя, что решение о дарении принято добровольно и осознанно.

Зачем это нужно? Нотариус выполняет несколько ключевых функций:

1. Проверяет дееспособность и добрую волю дарителя.
2. Разъясняет всем сторонам правовые последствия сделки, включая возможность ее отмены.
3. Контролирует юридическую чистоту документов и самой квартиры.
4. Может самостоятельно подать документы в Росреестр для регистрации перехода права.

Налоги: кому повезло, а кому придется платить

Здесь все решает степень родства. Если вам подарили квартиру, это считается вашим доходом. Но для членов семьи действует важная льгота.

Кто освобождается от налога (НДФЛ)

Близкие родственники. К ним закон относит:

• родителей и детей;
• бабушек/дедушек и внуков;
• полнородных и неполнородных братьев и сестер.

Буквальное содержание п. 18.1 ст. 217 Налогового Кодекса РФ говорит, что дарение любой недвижимости (в т. ч. жилой либо нежилой) между близкими родственниками не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) у одаряемого лица, и именно доказанный документально факт близкого родства между дарителем и одаряемым выступает в качестве существенного условия применения налоговой льготы.

Кто обязан заплатить налог

Все остальные: дяди и тети, племянники, двоюродные родственники, друзья, коллеги и просто знакомые. Для них действуют новые пятиступенчатые ставки НДФЛ, зависящие от кадастровой стоимости подарка:

• до 2,4 млн ₽ - 13%;
• от 2,4 до 5 млн ₽ - 15%;
• 5-20 млн ₽ - 18%;
• 20-50 млн ₽ - 20%;
• свыше 50 млн ₽ - 22%.

Важный нюанс: в отличие от продажи, при дарении нельзя применить налоговый вычет в 1 млн рублей. Налог рассчитывается со всей кадастровой стоимости квартиры.

Как правильно составить договор дарения

Дарение — это всегда безвозмездная сделка. Одаряемый не должен ничего платить или предоставлять взамен. Любые условия (например, "подарю, если будешь за мной ухаживать") превращают ее в другую сделку и делают договор дарения недействительным.

Документ должен содержать:

1. Полные паспортные данные дарителя и одаряемого.
2. Детальное описание объекта недвижимости (точный адрес, кадастровый номер, площадь).
3. Четко сформулированное намерение передать квартиру в дар без встречных обязательств.
4. Дату составления и подписи сторон.

Оформить договор можно у нотариуса (что логично, так как его заверение все равно обязательно) или с помощью юриста. Экономить на этой статье расходов не стоит — профессиональное составление документа убережет от фатальных ошибок.

Во сколько обойдется оформление

Теперь дарственная — это всегда платная история. Бюджет сделки складывается из:

Услуги нотариуса. Состоят из фиксированного тарифа (0.5% от кадастровой стоимости, но не менее 300 и не более 20 тыс. руб.) и правовой/технической работы (в среднем 6-10 тыс. руб. в зависимости от региона).

Госпошлина за регистрацию в Росреестре. С 2025 года составляет 4000 рублей.

Особые случаи: доли, несовершеннолетние и кому дарить нельзя

Дарение доли. Подарить свою долю в квартире проще, чем продать. Не нужно получать согласие других собственников или предлагать им выкупить вашу часть — это правило действует только для продажи. Однако есть технический нюанс: нельзя подарить долю, если в результате ее размер станет меньше учетной нормы площади на человека (в большинстве регионов это 6-12 кв. м).

Подарок ребенку. Подарить квартиру несовершеннолетнему можно. До 14 лет договор от его имени подписывают родители (опекуны), с 14 до 18 лет — сам подросток, но с письменного согласия законных представителей. Интересный факт: даже младенцу можно подарить недвижимость — от его имени будут действовать родители.

Если дарение единственным родителем своему малолетнему ребенку родитель будет выступать одновременно на двух сторонах договора.

Передача полномочий на принятие в дар имущества от имени ребенка третьему лицу в такой ситуации не требуется.

Кому запрещено дарить

Нельзя делать подарки от имени малолетних детей или недееспособных граждан.

Запрещено дарить государственным служащим и врачам/учителям, если дар связан с их профессиональной деятельностью.

Коммерческие организации не могут дарить недвижимость друг другу.

Можно ли оспорить сделку

Дарственную действительно можно оспорить в суде, но для этого нужны веские основания. Например, если будет доказано, что даритель в момент подписания не отдавал отчета в своих действиях, находился под давлением, угрозами или был введен в заблуждение. Часто инициаторами таких судебных процессов выступают наследники, которые посчитали, что дарение ущемляет их права.

Как действовать правильно

Главный вывод: с 2025 года путь к щедрому жесту лежит строго через нотариальную контору. Это дополнительная трата, но и гарантия безопасности для всех участников.

Для успешного оформления подготовьте:

1. Паспорта дарителя и одаряемого.
2. Выписку из ЕГРН на квартиру.
3. Если квартира была приобретена в браке — нотариально заверенное согласие супруга.
4. Для несовершеннолетнего одаряемого — свидетельство о рождении и паспорт родителя.

Помните, что дарение — это окончательное и бесповоротное решение. Прежде чем на него пойти, взвесьте все за и против, а в сложных ситуациях (особенно с долями или при наличии сомнений) обязательно проконсультируйтесь с независимым юристом.