6,6 трлн в бетон и эскроу: как Сбер превратил спад в стройке в источник стабильных прибылей
С начала 2025 года Сбербанк существенно нарастил объём кредитования в сфере жилой недвижимости — портфель вырос на 24% и достиг впечатляющих 6,6 трлн рублей.
Такая динамика, по словам представителей банка, отражает адаптацию рынка к новым экономическим условиям и постепенное восстановление баланса между спросом и предложением.
"Рынок жилой недвижимости постепенно приходит к балансу спроса и предложения за счёт снижения активности застройщиков", — отметил первый заместитель Председателя Правления Александр Ведяхин.
По словам топ-менеджера, застройщики сегодня действуют гораздо осторожнее. Они синхронизируют инвестиционные циклы со скоростью поступлений средств на счета эскроу, чтобы минимизировать процентную нагрузку и не допустить кассовых разрывов.
Банковское финансирование и эскроу: новая модель стабильности
Механизм проектного финансирования через эскроу-счета, который стал обязательным для большинства девелоперов, доказал свою устойчивость даже при колебаниях ставок.
По данным Сбербанка, объём кредитов на рынке растёт, но структура сделок изменилась. Теперь банки заключают меньше бридж-кредитов — краткосрочных займов, используемых на начальной стадии строительства.
"В сравнении с прошлым годом Сбер заключает примерно на треть меньше кредитных договоров, в основном это касается бридж-кредитов", — пояснил Ведяхин.
Снижение активности по таким займам отражает новую стратегию девелоперов — уход от агрессивного расширения к управляемому росту.
Как работает эскроу-система
Эскроу-счета позволяют покупателям жилья размещать средства в банке до момента ввода объекта в эксплуатацию. Застройщик получает деньги только после завершения строительства и регистрации права собственности, что делает систему безопасной как для клиентов, так и для банков.
Для Сбера это означает: меньше рискованных проектов, больше прозрачных сделок и стабильный денежный поток.
Таблица "Сравнение": до и после реформы финансирования
| Показатель | До перехода на эскроу | После внедрения эскроу |
| Основной источник средств | Прямые продажи дольщикам | Банковское проектное финансирование |
| Риски покупателей | Высокие (банкротства, долгострой) | Минимальные |
| Контроль банка | Ограниченный | Полный надзор за средствами |
| Гибкость застройщика | Высокая | Ограничена графиком поступлений |
| Стоимость проектов | Ниже | Выше из-за кредитных ставок |
Советы шаг за шагом: как девелоперам адаптироваться
- Планировать заранее. Оценивать объём продаж до начала стройки, чтобы выстроить график платежей на эскроу.
- Использовать цифровые платформы. Сервисы Сбера, ДомКлик и другие онлайн-инструменты позволяют оперативно мониторить состояние проекта.
- Оптимизировать себестоимость. Внедрение BIM-технологий и автоматизация расчётов помогают снизить издержки на 10-15%.
- Следить за ставками. При смягчении политики ЦБ важно быстро переходить на рефинансирование под более низкий процент.
Ошибка → Последствие → Альтернатива
| Ошибка | Последствие | Альтернатива |
| Недооценка процента покрытия долга на эскроу | Задержки строительства и рост долговой нагрузки | Финансовое моделирование проекта с учётом динамики продаж |
| Ставка на бридж-кредиты | Высокие расходы на обслуживание долга | Использование долгосрочных проектных кредитов |
| Непрозрачная структура собственников | Потеря доверия банков | Корпоративная прозрачность и аудит |
| Ориентация только на льготную ипотеку | Риски при отмене госпрограмм | Диверсификация каналов продаж и работа с маркетплейсами недвижимости |
А что если рынок остынет
Даже если спрос временно снизится, система проектного финансирования с эскроу позволяет девелоперам сохранить устойчивость. Средства покупателей хранятся в банках, а проекты продолжают получать поддержку.
При этом Сбербанк, как крупнейший игрок на рынке, способен гибко перераспределять ресурсы между регионами, удерживая равновесие в строительном секторе.
Плюсы и минусы текущей модели
| Плюсы | Минусы |
| Защита дольщиков | Более дорогие кредиты |
| Прозрачность потоков | Увеличение сроков согласований |
| Финансовая устойчивость банков | Меньше гибкости у застройщиков |
| Рост доверия к рынку | Повышенные требования к отчетности |
FAQ
Как получить проектное финансирование в Сбере?
Необходимо предоставить бизнес-план, смету, проектную декларацию и заключение о градостроительном плане. После одобрения банк формирует лимит финансирования и график траншей.
Сколько времени занимает одобрение кредита?
В среднем — от 30 до 60 дней. При наличии готовой документации и положительной кредитной истории срок может сократиться.
Что делать, если продажи упали?
Банк предлагает реструктуризацию и возможность корректировки графика платежей, если девелопер сохраняет положительный баланс на эскроу-счетах.
Мифы и правда
- Миф: банки навязывают застройщикам избыточные требования.
Правда: большинство условий связано с обеспечением прозрачности — банк контролирует средства дольщиков, а не деятельность компании. - Миф: эскроу делает жильё недоступным.
Правда: рост цен связан не только с банковскими механизмами, но и с удорожанием стройматериалов, логистики и рабочей силы. - Миф: при закрытии проекта деньги клиентов могут "зависнуть".
Правда: средства на эскроу-счетах защищены — при расторжении договора банк возвращает их покупателю в полном объёме.
3 интересных факта
- На долю Сбербанка приходится более 60% всех эскроу-счетов в России.
- Сбер финансирует строительство не только жилья, но и инфраструктурных объектов — школ, детсадов и поликлиник в новых районах.
- С начала 2025 года более 90% новых домов строятся с использованием проектного финансирования.
Исторический контекст
До реформы 2019 года строительный рынок России напоминал поле свободной конкуренции: застройщики часто финансировали проекты за счёт прямых продаж дольщикам.
После серии громких банкротств и "замороженных" объектов государство перешло к модели проектного финансирования, при которой контроль над средствами перешёл к банкам.
Сбербанк стал ключевым драйвером перехода — к 2025 году через его систему проходит большинство жилых проектов в стране.
Подписывайтесь на Moneytimes.Ru
