Пенсионер продал квартиру — а через год её забрали: ошибка, которую совершают все покупатели

Покупка квартиры, особенно на вторичном рынке, требует не только финансовой готовности, но и глубокого понимания юридических рисков. Ошибка в одном документе или невнимательность к статусу продавца могут привести к потере жилья. Адвокат по уголовным делам, партнёр Московской коллегии адвокатов "Вектор Прайм", медиатор при Московской торгово-промышленной палате Альберт Халеян в интервью "Известиям" объяснил, как защитить себя при сделках с недвижимостью и почему возраст или пенсионный статус продавца не могут быть основанием для признания его недееспособным.

Дееспособность — не вопрос возраста

По словам юриста, сам по себе пенсионный возраст не ограничивает гражданина в праве распоряжаться имуществом. Однако при заключении сделок с недвижимостью важна тщательная юридическая подготовка, особенно если у продавца есть проблемы со здоровьем.

"Обезопасить себя можно не отказом от сделок с определёнными категориями граждан, а путём тщательной и профессиональной юридической подготовки. Мой совет — это всегда нотариальное оформление сделки", — подчеркнул адвокат.

Нотариус, как отметил эксперт, не просто удостоверяет подпись — он несёт материальную ответственность за законность сделки. Именно нотариус проверяет дееспособность сторон, юридическую чистоту квартиры и объясняет правовые последствия. Таким образом, участие нотариуса — не формальность, а правовой щит, защищающий обе стороны.

Почему нельзя ограничиваться "обычным" договором купли-продажи без нотариуса? В таких случаях повышается риск признания сделки недействительной, особенно если позже выяснится, что одна из сторон не осознавала значение своих действий.

Проверка состояния продавца и его прав

Эксперт советует всегда запрашивать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, особенно если есть малейшие сомнения в адекватности продавца. Эти документы подтверждают, что человек способен осознавать смысл совершаемой сделки.

Кроме того, необходимо проверить:

• наличие инвалидности и её группы, так как она может влиять на дееспособность;

• нотариальное согласие супруга, если недвижимость приобреталась в браке;

• разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные лица.

Ошибка покупателей - пренебрегать такими проверками, считая их лишней бюрократией. Последствие очевидно: если впоследствии выяснится, что продавец ограниченно дееспособен, сделку можно оспорить. Альтернатива — заранее запросить нужные справки и копии решений суда, подтверждающих отсутствие ограничений.

Юридические доказательства добросовестности

Халеян подчёркивает, что в спорных ситуациях суды оценивают не только сам договор, но и поведение покупателя до его подписания. Чтобы доказать добросовестность, стоит собрать максимум доказательств осмотрительности:

1. Видеозапись переговоров (с согласия участников).

2. Протокол нотариального опроса сторон.

3. Свидетельские показания о состоянии продавца.

4. Копии всех справок и выписок из государственных органов.

А что если сделка оспорена спустя несколько лет? Тогда эти материалы помогут подтвердить, что покупатель проявил должную осторожность, даже если продавец позже признан недееспособным. Без таких доказательств суд может решить, что покупатель действовал неосмотрительно.

Финансовая прозрачность и расчёты

Все денежные операции, по словам юриста, должны проходить через банковскую ячейку, аккредитив или с распиской по акту приёма-передачи. Такие механизмы обеспечивают прозрачность и подтверждают сам факт расчётов.

"Не экономьте на консультации с грамотным юристом по недвижимости и на услугах нотариуса. Эти затраты несопоставимы с риском потерять и квартиру, и деньги, и вложенные в ремонт средства", — отметил Халеян.

Почему экономия на нотариусе опасна? Стоимость его услуг минимальна по сравнению с судебными издержками и потерями при признании сделки ничтожной. Один неправильно оформленный документ может обнулить всё вложение.

Проверка истории квартиры

Отдельно адвокат подчеркнул важность проверки титульной истории — основания приобретения, судебных споров, обременений и прав третьих лиц. Особое внимание следует уделить приватизированным квартирам.

"Если квартира была приватизирована, убедитесь, что все совершеннолетние жильцы на момент приватизации отказались от своей доли добровольно", — уточнил юрист.

Что если в приватизации участвовали несовершеннолетние? В этом случае органы опеки защищают их интересы, и без их разрешения сделка будет ничтожной. Поэтому любые сомнения в истории собственности должны проверяться документально — через архивы БТИ, ЕГРН и судебные базы.

Процессуальные тонкости и экспертиза

Важную роль играет срок исковой давности: по подобным делам он может исчисляться с момента осознания нарушения прав, а не с даты сделки. Это означает, что спор может возникнуть через много лет.

Комплексная психолого-психиатрическая экспертиза нередко становится решающим доказательством в суде. Она устанавливает, мог ли человек понимать значение своих действий в момент подписания договора. Поэтому покупателю необходимо заранее позаботиться о доказательствах своей добросовестности, чтобы при необходимости защитить права в будущем.

А что если продавец изменит показания? Суд будет учитывать объективные документы — видео, нотариальные протоколы, подписи и медицинские справки. Именно они подтверждают осознанность сделки.

Цена осторожности

Расходы на юридическую экспертизу, нотариальные услуги и консультации кажутся многим покупателям лишними, но, как подчёркивает Халеян, они несопоставимы с рисками потери жилья. Затраты в десятки тысяч рублей экономят миллионы.

В отличие от спонтанных сделок, юридически подготовленные операции минимизируют вероятность оспаривания. Покупка квартиры перестаёт быть авантюрой и превращается в осознанный, защищённый шаг.