Экспертиза договоров грядёт: сделки с жильём могут встать на паузу — рынок ждёт неожиданный поворот

Экспертиза договоров купли-продажи жилья может изменить весь рынок недвижимости: вместо привычных сделок — более строгие проверки и дополнительные расходы. По мнению экспертов, инициатива способна сделать операции с квартирами безопаснее, но одновременно повысит их стоимость. Пока же не ясно, кто возьмёт на себя эти издержки — продавцы или покупатели. Об этом ТАСС рассказал эксперт Народного фронта Павел Склянчук.

Правовая экспертиза: новый этап для нотариата

Как сообщили СМИ, в России обсуждают возможность расширения функций нотариусов при регистрации сделок. Нововведение предполагает, что специалисты будут не только удостоверять подписи сторон, но и проводить правовую экспертизу договоров, фактически подтверждая юридическую чистоту сделки.

"Экспертиза договора при сделке купли-продажи может привести к её удорожанию. И вопрос, на кого это ляжет: на продавцов или покупателей", — заявил эксперт.

По сути, речь идёт о том, чтобы нотариус стал своеобразным гарантом безопасности сделки. Однако, как отмечает Склянчук, для этого нужно чётко регламентировать процесс: от проверки документов до порядка взаимодействия с банками и Росреестром.

Почему эта идея вызвала споры? С одной стороны, нотариальная экспертиза может снизить число мошеннических схем, с другой — существенно увеличить конечную цену сделки. Ведь услуги нотариата уже входят в расходы при покупке жилья, а новая процедура добавит ещё один уровень проверки.

Кто заплатит за безопасность

Вопрос распределения расходов остаётся открытым. В некоторых случаях стороны делят затраты пополам, но в большинстве случаев все издержки ложатся на покупателя. Если обязательная экспертиза станет нормой, итоговая сумма сделки может вырасти на десятки тысяч рублей.

Павел Склянчук считает, что при внедрении новшества важно не допустить ситуации, когда расходы станут непропорционально высокими для граждан. Он подчёркивает, что главная цель инициативы — защита прав добросовестных покупателей, особенно в тех случаях, когда договор впоследствии признаётся ничтожным.

Стоит ли опасаться роста бюрократии? Вероятно, да: любая дополнительная проверка увеличивает срок оформления. Если же регламент не будет упрощён, то сделка может растянуться на недели. Для срочных случаев — например, продажи квартиры ради лечения — это станет серьёзным препятствием.

Безналичные расчёты и "период охлаждения"

Эксперт предложил обратить внимание на прозрачность расчётов между сторонами. Сегодня возможна продажа жилья за наличные, но такая форма расчёта, по его словам, создаёт риск споров в суде.

"Сегодня квартиру можно продать и за наличные, однако в суде это может вызвать дополнительные сложности. Если банки будут обеспечивать проведение платежей, то всё будет честно", — отметил Склянчук.

По мнению юристов, безналичные расчёты с использованием банковских ячеек или аккредитивов уже доказали эффективность, а введение "периода охлаждения" может стать ещё одной мерой защиты. Смысл механизма прост: деньги не сразу переходят продавцу, а временно блокируются до подтверждения перехода права собственности. Если сделка признаётся недействительной, средства возвращаются покупателю.

Мнение юриста: что нужно спрашивать у продавца

Адвокат Екатерина Тюиюнникова напомнила, что многие конфликты можно предотвратить ещё до подписания договора. Она советует начинать с простого — общения с продавцом и анализа его мотивации.

"Нужно спросить, есть ли у него другое жильё, куда он переедет жить, готов ли он вывести деньги, есть ли близкие родственники, которые знают о том, что он продаёт жильё?" — сказала юрист ТАСС.

Этот список кажется очевидным, но именно такие вопросы позволяют выявить потенциальные риски: споры с наследниками, долги или скрытые претензии. Особенно важно понимать, кто реально проживает в квартире и нет ли среди прописанных несовершеннолетних — сделки с их участием требуют отдельного согласия органов опеки.

Как снизить риск при сделке?

• использовать безналичные расчёты через банк;

• включать в договор пункт о "периоде охлаждения";

• проверять документы на жильё с помощью независимого юриста;

• не соглашаться на устные договорённости и "ускоренные" схемы.

Эти шаги не требуют больших затрат, но снижают вероятность судебных споров.

Ошибки и последствия: чему учит практика

Распространённая ошибка покупателей — полное доверие посредникам. Нередки случаи, когда договор составляется с нарушениями, а сам объект оказывается с ограничениями или обременениями. В результате суд может признать сделку недействительной, и человек теряет и жильё, и деньги.

А что если экспертиза станет обязательной для всех сделок? Тогда рынок станет более прозрачным, но и менее гибким. Малые сделки — например, между родственниками или при продаже дачи — окажутся экономически невыгодными из-за дополнительных затрат. При этом крупные игроки, работающие через агентства, ощутят изменения меньше: у них уже есть штатные юристы и налаженные схемы проверки.

Некоторые специалисты предлагают ввести выборочную экспертизу, применяя её только к сделкам с риском — например, при покупке вторичного жилья, где велик шанс скрытых проблем. Это могло бы стать компромиссом между безопасностью и скоростью оформления.

Баланс между безопасностью и доступностью

Если инициатива будет одобрена, в ближайшие годы рынок недвижимости ждёт структурная перестройка. Участие нотариусов в экспертизе приведёт к единым стандартам проверки документов, но увеличит административную нагрузку.

Главный вопрос — как сохранить доступность сделок для граждан с невысокими доходами. Возможно, государству придётся ввести фиксированные тарифы на такие услуги или субсидии для социально значимых категорий покупателей. Без этого проект может привести к парадоксальной ситуации: сделки станут безопаснее, но менее доступными.