Как ограничение рассрочек может сэкономить деньги покупателям квартир

Когда "удобная рассрочка от застройщика" превращается из бонуса в риск для рынка? Этот вопрос всё чаще звучит не только у покупателей, но и у регуляторов. Один показатель многое объясняет: чем выше доля рассрочек, тем медленнее наполняются эскроу-счета — а значит, дорожает проектное финансирование и растут уязвимости для всех участников сделки.

Что именно предложил Минстрой

"Самый, наверное, лучший баланс, когда доля рассрочек не превышает 10-15%, тогда это не сильно сказывается на наполняемости эскроу-счетов", — отметил замглавы Минстроя России Никита Стасишин.

Ведомство видит перекос: некоторые девелоперы увлеклись рассрочками на этапе стройки, доводя их долю в портфеле до 40-45% — и это уже влияет на экономику проектов и устойчивость кассовых потоков. Минстрой подчёркивает: тренд тормозится благодаря действиям Банка России, но контроль нужен и дальше.

Почему это важно для эскроу и покупателей

С 2019 года долевое строительство в России работает по модели проектного финансирования с эскроу-счетами: деньги дольщиков "лежат под замком" до ввода дома, снижая риск "обманутых дольщиков". Это базовая конструкция реформы и позиция регулятора.

Но рассрочки, особенно "до ключей", частично обходят эскроу — значит, средства покупателей не попадают на специализированные счета, а нагрузка на девелопера и банк меняется.

Банк России публично предупреждал о рисках такой схемы: рекламные обещания "потом переведём в ипотеку" не гарантированы и создают неопределённость по ставке и срокам. В обсуждениях звучала и оценка масштабов: объём "неэскроуированных" средств на рынке рассрочек мог подбираться к ~1 трлн ₽. В любом случае регулятор называет инструмент повышенного внимания и просит клиентов быть осторожными.

Как меняется рынок прямо сейчас

Доля рассрочек заметно выросла. По разным оценкам, в I полугодии 2025 года она достигла около 15% всех сделок с новостройками, а в пиковые месяцы и локации подбиралась к четверти рынку. Это уже не нишевая история, как пару лет назад.

Параллельно Банк России ограничивает и другие "нестандартные" конструкции. Так, ещё ранее регулятор пресёк сверхнизкие "ипотеки от застройщика" (0-0,1%), которые работали за счёт скрытого удорожания квартиры на 20-30% и комиссий банкам. Логика та же: убрать схемы, в которых покупатель недооценивает реальную цену риска.

Из-за недонаполнения эскроу по действующим проектам у девелоперов уменьшается рентабельность, а банки менее охотно удешевляют проектные кредиты. Это уже влияет на запуск новых очередей и чувствительность отрасли к ставке.

Что будет с рассрочкой "после ввода"

Отдельный трек — законопроект о рассрочке при продаже уже введённых домов. Идея проста: после раскрытия эскроу и расчётов с банком застройщик может дать покупателю рассрочку напрямую — без угрозы "вымывания" денег со счетов в период строительства. Минстрой прорабатывает подходы, инициатива поддержана на федеральном уровне и остаётся в работе.

Кому рассрочка может быть уместна — и на каких условиях

Рассрочка — не зло по определению. Но чтобы она работала как финансовый инструмент, а не маскировала риски, важны прозрачные правила:

• Этап сделки. Безопаснее брать рассрочку после ввода и раскрытия эскроу, чем "на котловане". Тогда у застройщика уже нет кредитной нагрузки по объекту, а у покупателя — меньше неопределённости.
• Полная стоимость и график. В договоре должны быть зафиксированы итоговая цена (без "сюрпризов"), график и размер платежей, пени и условия перехода права собственности.
• Связка с ипотекой. Обещание "перевести в ипотеку через год" — не обязательство банка. Смотрите на рынок под вашу ставку и доходы, а не на маркетинг.
• Сравнение с ипотекой. Иногда рыночная ипотека с понятной ставкой и ПСК окажется дешевле, чем рассрочка с повышенной ценой квартиры. Сравнивайте TCO — полную стоимость владения.

Зачем рынку "порог" в 10-15%

Идея порога — не про "запрет", а про баланс кассовых потоков: когда рассрочки занимают умеренную долю, эскроу остаются наполненными, банки видят предсказуемость, а себестоимость проектов не "раздувается" из-за удорожания кредитов. Чем выше доля рассрочек в стадии стройки, тем больше отрасль зависит от частных договорённостей и "ручного управления", а это ведёт к волатильности цен и сроков.