Расторжение договора купли-продажи квартиры по согласию: как избежать судебных тяжб и ошибок

Что делать, если вы решили отменить сделку купли-продажи квартиры? Это возможно, но далеко не всегда просто. Многие сталкиваются с ситуацией, когда после подписания договора возникает необходимость его расторгнуть. Разберёмся, как это сделать правильно и какие нюансы стоит учитывать.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Ответ на этот вопрос — да, договор можно расторгнуть. Однако сделать это без веских причин невозможно. Ключевое значение имеет, согласны ли обе стороны — продавец и покупатель — на расторжение. От этого зависит, каким образом будет проходить процесс.

Причины расторжения договора

Расторжение договора купли-продажи может происходить по двум основным сценариям:

По соглашению сторон

Если обе стороны не имеют взаимных претензий и согласны прекратить сделку, договор можно расторгнуть без суда. В этом случае главное — оформить соглашение о расторжении, где будут четко прописаны условия возврата денег и перехода права собственности. Это регулируется статьями 450 и 452 Гражданского кодекса РФ.

Важно, что форма соглашения должна соответствовать форме первоначального договора. Например, если договор был нотариально удостоверен, то и соглашение о расторжении должно пройти такую же процедуру. Если переход права собственности уже зарегистрирован, придется зарегистрировать и расторжение.

По инициативе одной из сторон

Если одна сторона хочет расторгнуть договор без согласия другой, нужны серьёзные основания. Закон защищает участников сделки от произвола, поэтому простое желание одной из сторон не достаточно.

Расторгнуть договор можно через суд, если есть существенные нарушения. К ним относятся:

• для продавца: отказ передать квартиру покупателю без уважительной причины, передача недвижимости с серьёзными дефектами, которые невозможно устранить без больших затрат или которые постоянно появляются вновь;
• для покупателя: отказ от оплаты или длительная задержка с внесением основной части стоимости.

Также закон или договор могут предусматривать иные причины, например, значительные жизненные обстоятельства, которые изменили ситуацию настолько, что сделка была бы невозможна.

Как проходит расторжение договора

Если стороны договорились, процесс прост: составляется соглашение о расторжении, подписывается, и при необходимости регистрируется в Росреестре.

Если же одна сторона против, придется обращаться в суд. Прежде чем подавать иск, необходимо направить письменное предложение о расторжении. Если ответа нет или получен отказ, можно подавать иск. Закон даёт на ожидание ответа не более 30 дней.

В суде нужно доказать, что нарушение договора повлекло за собой значительные убытки или что произошли существенные изменения обстоятельств, о которых стороны не знали при заключении сделки.

Что делать после решения суда

Если суд вынес решение о расторжении, необходимо:

• подать иск и приложить документы, подтверждающие нарушение;
• принять участие в судебных заседаниях;
• после решения суда обратиться в Росреестр для аннулирования записи о переходе права собственности;
• в случае несогласия с решением, в течение месяца можно подать апелляцию.

Можно ли аннулировать сделку после регистрации

Да, но с оговорками. Договор считается заключённым с момента регистрации перехода права собственности. Если переход ещё не произошёл, можно просто подать заявление в Росреестр о прекращении регистрации — договор в этом случае не считается заключённым.

Если же право собственности уже перешло, но оплата не была произведена полностью, расторгнуть договор возможно. Для этого нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении.

Если же договор исполнен полностью — переход права собственности состоялся, и покупатель оплатил недвижимость — расторгнуть его будет крайне сложно. В таких случаях стороны могут заключить сделку обратной купли-продажи, чтобы вернуть всё в исходное состояние. Если же расторжение требуется только одной стороне, придётся обращаться в суд.

Сроки расторжения договора

• по соглашению сторон - от подготовки документов до регистрации расторжения обычно уходит 3-4 недели, в зависимости от загруженности Росреестра;
• через суд - процесс может занять около 4 месяцев, а при появлении новых обстоятельств или подаче апелляции — и дольше.

Интересный факт

Знаете ли вы, что в России договор купли-продажи недвижимости считается заключённым именно с момента государственной регистрации перехода права собственности? Это значит, что даже если все документы подписаны, юридически сделка не завершена до регистрации. Это даёт дополнительную защиту покупателю и продавцу.