Загадка вторички: зачем люди держатся за квартиры, которые можно продать за миллионы
Большинство квартир на вторичном рынке в России находятся в собственности у одного владельца и остаются у него более пяти лет. К такому выводу пришли аналитики сервиса Сбербанка "Домклик", изучив тысячи объявлений о продаже жилья.
Почему квартиры чаще продают спустя пять лет
По данным "Домклика", 60,3% объектов недвижимости выставлены на продажу после того, как владельцы владели ими более пяти лет. Такая длительная собственность — не случайность.
После этого срока при продаже квартиры владелец освобождается от уплаты налога на доход, что делает сделку финансово выгоднее. К тому же за этот период у людей часто меняются жизненные обстоятельства. Появляются дети, растёт семья, меняется место работы или город проживания.
Всё это подталкивает к покупке более просторного жилья или, наоборот, к переезду.
Кто продаёт квартиры раньше
Самая малочисленная категория — владельцы, которые держали квартиру от трёх до пяти лет. Таких объявлений около 15,7%. Чаще всего такие квартиры не спешат продавать. Налог при продаже остаётся ощутимым, особенно если жильё не является единственным.
Однако есть исключения — объекты, полученные в наследство или подаренные близкими. В таких случаях минимальный срок владения для продажи без налога сокращается до трёх лет.
Третья категория — продавцы, владеющие недвижимостью менее трёх лет. На них приходится примерно 24% предложений. Это, как правило, инвесторы, которые купили квартиру для последующей перепродажи после ремонта или перепланировки.
Иногда к быстрой продаже подталкивают обстоятельства: смена работы, необходимость переезда или финансовые трудности. Для таких продавцов важнее оперативность сделки, чем максимальная цена, поэтому они могут быть более гибкими в переговорах и скидках.
Региональные различия
В разных регионах России статистика отличается. Максимальная доля квартир, находящихся в собственности более пяти лет, зафиксирована в Омской области - 67,6% всех объявлений.
Минимальная — в Краснодарском крае (47,9%). Этот регион традиционно привлекает переезжающих и инвесторов, поэтому здесь активнее продают жильё, приобретённое недавно.
В сегменте недвижимости со сроком владения до трёх лет лидирует Новосибирская область (36,4%), где рынок активно развивается и жильё часто перепродаётся.
На противоположном полюсе — Московская область, где таких объявлений всего 17,9%. Собственники реже продают недвижимость в первые годы после покупки.
А вот в категории квартир со сроком владения от трёх до пяти лет выделяется Ставропольский край (26,1%). Минимальная доля в этом сегменте, как ни странно, снова у Омской области — всего 12%.
Сравнение по срокам владения
| Срок владения квартирой | Доля от общего числа объявлений | Основные причины продажи |
| Более 5 лет | 60,3% | Освобождение от налога, изменение жизненных обстоятельств |
| От 3 до 5 лет | 15,7% | Наследство, единственное жильё, подготовка к переезду |
| Менее 3 лет | 24% | Инвестиционные сделки, вынужденная продажа, ремонт и перепродажа |
Советы продавцам: как действовать выгодно
- Планируйте продажу заранее. Если срок владения квартирой приближается к пяти годам, имеет смысл подождать, чтобы избежать налога.
- Оцените рыночную ситуацию. Используйте сервисы вроде "Домклик", "Циан" и "Авито Недвижимость", чтобы понять средние цены по району.
- Подготовьте квартиру. Небольшой косметический ремонт и грамотная фотосессия увеличивают привлекательность объявления.
- Оформите документы заранее. Проверьте, чтобы все выписки из ЕГРН, техпаспорта и справки были актуальны — это ускорит сделку.
- Действуйте с агентом. Специалист поможет с переговорами, юридическими нюансами и рекламой объекта.
Ошибки продавцов и как их избежать
-
Ошибка: продавать квартиру до истечения минимального срока владения.
Последствие: придётся заплатить налог на доход в 13% от прибыли.
Альтернатива: дождаться окончания пятилетнего периода, если финансовая ситуация позволяет. -
Ошибка: завышать цену.
Последствие: объект может "зависнуть" на площадке на месяцы.
Альтернатива: ориентироваться на аналоги по району и рекомендации оценщиков. -
Ошибка: не учитывать расходы на оформление и рекламу.
Последствие: итоговая прибыль окажется меньше ожидаемой.
Альтернатива: включить эти расходы в расчёт заранее.
А что если продавать жильё быстро
Иногда ждать пять лет нет возможности. В таком случае можно воспользоваться следующими вариантами:
- Переуступка по договору долевого участия. Если дом ещё не сдан, продажа прав требования возможна без налога.
- Продажа с помощью инвестора. Некоторые агентства недвижимости выкупают квартиры с дисконтом, но быстро.
- Обмен через trade-in. Этот формат всё чаще предлагают застройщики: старое жильё засчитывается в счёт новой квартиры.
Плюсы и минусы долгого владения
| Плюсы | Минусы |
| Освобождение от налога при продаже | Замороженные средства, особенно если жильё не используется |
| Рост стоимости недвижимости | Необходимость ухода и расходов на содержание |
| Стабильность и уверенность в собственности | Меньшая мобильность — сложнее сменить регион или формат жилья |
Часто задаваемые вопросы
Как долго нужно владеть квартирой, чтобы продать без налога?
Если жильё не единственное — пять лет. Если оно единственное или получено по наследству — три года.
Стоит ли продавать квартиру раньше трёх лет?
Только при острой необходимости. Иначе налоговые выплаты могут "съесть" большую часть прибыли.
Как рассчитать налог при продаже квартиры?
Базой для расчёта считается разница между ценой покупки и продажи, уменьшенная на имущественный вычет (до 1 млн рублей).
Что лучше — продавать самому или через агентство?
Если вы уверены в юридических нюансах — можно самостоятельно. Но агент ускорит процесс и поможет избежать ошибок в документах.
Мифы и правда о продаже жилья
- Миф: продать квартиру можно без налога сразу после покупки, если оформить дарственную.
Правда: налог всё равно взимается, если новый владелец продаст жильё раньше трёх или пяти лет. - Миф: чем дольше квартира в собственности, тем дороже её можно продать.
Правда: цена зависит от состояния, локации и спроса, а не от срока владения. - Миф: если квартира в ипотеке, её нельзя продать.
Правда: можно, но потребуется согласие банка и особая процедура расчётов.
Интересные факты
- Средний срок владения квартирой в России вырос за последние 10 лет с 3,8 до 5,6 лет.
- Более 40% инвесторов на рынке вторички покупают жильё с целью перепродажи в течение первых трёх лет.
- В крупных городах квартиры "долгожители" (в собственности более 10 лет) составляют около 30% предложений.
Исторический контекст
Ещё в 2000-х большинство сделок на вторичке происходило в первые годы после покупки — рынок был динамичным. Однако с ростом цен и введением налоговых льгот срок владения постепенно увеличился.
Сегодня владение квартирой дольше пяти лет стало не только нормой, но и финансово оправданной стратегией.
Подписывайтесь на Moneytimes.Ru
