Сделка с подвохом: как желание подарить квартиру может оставить вас без дома

Передача квартиры по договору дарения — один из самых распространённых способов оформить собственность на близкого человека. Такой вариант часто выбирают родители, желающие при жизни передать жильё детям, или пожилые родственники, доверяющие наследникам. Однако, как предупреждают юристы, у этого способа есть серьёзные риски для обеих сторон.

"Дарение недвижимости требует согласия супруга дарителя и не может быть отозвано после оформления сделки", — пояснил старший партнёр юридической фирмы "Ляпунов, Терехин и партнёры" Роман Ляпунов.

Что нужно знать о дарении квартиры

Дарственная — это безвозмездная сделка. После её подписания и государственной регистрации право собственности полностью переходит к одаряемому. Даритель утрачивает все права на квартиру, даже если продолжает в ней жить. Это главное отличие от завещания, которое вступает в силу только после смерти собственника и может быть изменено в любой момент.

Согласно Семейному кодексу РФ, если квартира является совместно нажитым имуществом, требуется письменное согласие супруга на дарение. Без него Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Кроме того, важно помнить: дарение нельзя отменить по желанию дарителя. Исключения предусмотрены лишь в редких случаях — например, если получатель умышленно причинил вред дарителю или покушался на его жизнь.

Юридические риски и уязвимости

"Родственники могут оспорить сделку, если докажут, что она была совершена под давлением, в состоянии болезни или недееспособности", — добавил юрист Роман Ляпунов.

Оспаривание дарственной возможно через суд. Нередко такие иски подают наследники, которые считают, что даритель был введён в заблуждение или не понимал последствий своих действий. В подобных делах суд исследует медицинские документы, заключения экспертиз и свидетельские показания.

Юристы советуют заранее оформлять все документы корректно и проводить сделку при нотариусе. Это снижает риск признания договора недействительным.

После регистрации прав

Когда дарственная зарегистрирована, бывший владелец больше не имеет права распоряжаться квартирой — продавать, сдавать или даже прописываться без разрешения нового собственника. Если стороны не заключили дополнительное соглашение, даритель может оказаться без жилья и возможности на нём проживать.

"После регистрации перехода права собственности бывший владелец уже не вправе распоряжаться жильём", — уточнил Ляпунов.

Чтобы избежать подобных ситуаций, можно оформить не дарение, а договор ренты или завещание. Эти варианты позволяют сохранить контроль над имуществом при жизни и обеспечить себе поддержку в будущем.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: подписать дарственную без нотариуса.
  Последствие: высок риск оспаривания сделки.
  Альтернатива: нотариальное удостоверение договора.

• Ошибка: не получить согласие супруга.
  Последствие: сделку признают недействительной.
  Альтернатива: оформить письменное согласие у нотариуса.

• Ошибка: передать квартиру без гарантии проживания.
  Последствие: даритель может остаться без жилья.
  Альтернатива: включить пункт о пожизненном проживании или оформить договор пожизненной ренты.

Советы шаг за шагом

1. Проверить документы на квартиру и убедиться, что собственность оформлена надлежащим образом.

2. Получить согласие супруга, если жильё приобретено в браке.

3. Составить договор дарения, указав точный адрес и кадастровый номер объекта.

4. Заверить документ у нотариуса (особенно если стороны не являются близкими родственниками).

5. Подать документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

6. Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую новое право собственности.

А что если даритель хочет сохранить жильё за собой?

Если есть сомнения, юристы советуют не спешить с дарением. Можно составить завещание - его всегда можно изменить или отменить. Другой вариант — договор пожизненного содержания с иждивением (рента), при котором собственник остаётся владельцем квартиры до конца жизни, а получатель обязуется его содержать.

FAQ

Можно ли оформить дарение без нотариуса?
Да, если стороны — близкие родственники, но нотариальное удостоверение снижает риск споров.

Облагается ли налогом дарение квартиры?
Нет, если даритель и получатель — близкие родственники (супруги, родители, дети, братья, сёстры). Для остальных — налог 13% от кадастровой стоимости.

Может ли даритель остаться жить в подаренной квартире?
Да, если это прописано в договоре или стороны заключили отдельное соглашение о пользовании жильём.

Мифы и правда

• Миф: дарственную можно отменить в любой момент.
  Правда: отмена возможна только по решению суда и при наличии серьёзных оснований.

• Миф: оформить дарение можно без согласия супруга.
  Правда: для совместного имущества такое согласие обязательно.

• Миф: подаренная квартира всегда безопасна.
  Правда: при неправильном оформлении сделку могут признать недействительной.

3 интересных факта

1. Если одаряемый откажется принять подарок, договор считается незаключённым.

2. Дарение в пользу несовершеннолетнего допускается, но сделки оформляют через законных представителей.

3. При дарении между близкими родственниками госпошлина составляет всего 2000 рублей.

Исторический контекст

Дарственные упоминаются ещё в древнерусских летописях. Уже в XIII веке купцы и бояре дарили землю и дома своим детям и монастырям. Современные формы дарения закреплены в Гражданском кодексе РФ и мало изменились за последние десятилетия.