Рынок недвижимости оживает: когда покупать, чтобы не переплатить

Рынок жилья дал редкий для последних лет сигнал: "дно" пройдено, квадратный метр вновь дорожает. Сдвиг начался тихо — в июле тормозилось падение, а в августе тренд уже развернулся и на первичке, и на "вторичке".

Что изменилось к августу

По данным федеральной риелторской компании "Этажи", средняя цена "квадрата" в регионах в августе вышла в плюс: вторичный рынок — 97,2 тыс. ₽/м², новостройки — 154,9 тыс. ₽/м². Причём, "вторичка" последние месяцы ведёт себя устойчивее: с начала 2024-го колебания укладывались примерно в полтора процента, тогда как первичка шла зигзагами — периоды роста сменялись краткими просадками в начале 2025 года, передает РБК.

"В целом это плохо для экономики, но для застройщиков это плюс. Хотя если посмотреть финансовые отчёты девелоперов, видно явное снижение прибыли в 2025 году, что не может не озадачивать", — отметил глава федеральной риелторской компании Ильдар Хусаинов.

Ипотека снова тащит спрос

Август принёс возвращение ипотечных сделок на "вторичке": их доля поднялась до 30,6% (весной опускалась ниже 20%). На первичном рынке ипотека традиционно доминирует — около 75% сделок.

"Можно смело утверждать, что активная фаза кризиса на рынке недвижимости закончилась. Постепенно мы входим в пятилетний цикл роста — как по объёмам, так и по ценам. Единственное, я не уверен в росте новостроек. Разница в цене с "вторичкой” слишком велика", — резюмировал Хусаинов.

Ожидаемое смягчение ключевой ставки ЦБ усиливает этот умеренно-оптимистичный сценарий: дешевле заимствования — ниже платёж по кредиту — шире круг покупателей, которые "дотягиваются" до ипотеки.

Почему первичка осторожничает

Разница в ценах между новыми и "готовыми" метрами сейчас велика. Для девелопера это палка о двух концах: с одной стороны, спрос поддерживают ипотечные программы; с другой — маржа сжимается (о чём говорят отчёты за 2025 год), а покупатели всё чаще сравнивают с более доступной "вторичкой". Добавим сюда удорожание стройматериалов и земельных работ — и получим более сдержанный темп роста цен на первичке.

Откуда мы пришли: инвентарь и просадка

После шока 2022 года сектор прошёл через перегрев предложения. На 1 июля 2023 нераспроданный объём жилой недвижимости достиг 70,9 млн м² (на 18,5% больше год к году), к концу 2023 — 71,1 млн м² (67% экспозиции) — максимум с 2020-го. В отдельных регионах доля непроданных новостроек зашкаливала: Челябинская область — 78%, Башкортостан — 74%, Краснодарский край — 73%. Логично, что ипотечный спрос сместился к новостройкам — там было больше акций и инструментов субсидирования платежа.

Что это значит для покупателей и продавцов

Покупателям:

• Сверяйте реальный платеж по ипотеке при возможном снижении ставки. Даже минус 1 п. п. ощутимо меняет бюджет.
• На первичке проверяйте условия: кредитная субсидия, скидка "за наличные", пониженный платёж — итоговая цена может отличаться от ценника на сайте.
• На "вторичке" — больше выбор в районе и с уже сформированной инфраструктурой, меньше рисков задержки.

Продавцам:

• На "вторичке" не ставьте цену "как у новостроя рядом". Покупатель сравнивает состояние квартиры, издержки на ремонт и локацию — корректируйте ожидания.
• На первичке ставка на скорость сделки (готовность к ипотеке, предодобрение, прозрачные условия) часто важнее попытки "вырвать" ещё 2-3% к цене.

Пара фактов, которые помогут понять картину

• Эскроу-счета для расчётов с дольщиками стали нормой: застройщик получает деньги после ввода дома и регистрации права — это снижает риски для покупателя, но повышает стоимость финансирования проекта.
• Доля ипотечных сделок традиционно выше в новостройках, "вторичка" меньше привязана к госпрограммам и чувствительнее к качеству конкретного объекта.
• Рынок жилья в России исторически цикличен: фазы 3-5 лет с ростом сменяются коррекциями. Прогнозы — не гарантия, но понимание цикла помогает выбирать момент входа.
• "Готовые метры" чаще держатся стабильнее в цене: потребитель платит за локацию, школу "за углом" и понятные сроки въезда — это поддерживает ликвидность "вторички".

Август показал: спрос восстанавливается, а рынок входит в фазу осторожного роста. Ипотека вернулась на "вторичку", первичка сдержаннее из-за высокой базы цен и давления на маржу. Перспектива на 1-2 года выглядит сдержанно-позитивно, особенно если ключевая ставка плавно пойдёт вниз. Но расклад по сегментам разный: "вторичка" может добавлять за счёт устойчивого спроса и гибкости, новостройки — точечно, там, где цена-качество и условия финансирования выгодно выделяются на карте предложения.